Visure ipotecarie a cura dell'agente immobiliare

Quali sono gli obblighi dell'agente immobiliare nella compravendita di immobili? È tenuto a richiedere le visure ipotecarie, le planimetrie catastali o l'attestato di prestazione energetica? Vediamo insieme la sentenza n. 8849/2017 del 5 aprile 2017.

 

La responsabilità degli agenti immobiliari La responsabilità degli agenti immobiliari

 

In base a quanto disciplinato dall'articolo 1759 del codice civile: "Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso". Il mediatore in questione è proprio l'agente immobiliare, il quale deve comunicare le circostanze che conosce o avrebbe dovuto conoscere con la diligenza ordinaria. Dovrà quindi comunicare le circostanze di carattere economico riguardanti l'affare, ma anche quelle relative alle condizioni personali delle parti o del bene. L'articolo inoltre aggiunge che: "Il mediatore risponde dell'autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite".

La responsabilità dell'agente immobiliare nelle intermediazioni immobiliari

La recente sentenza della Corte di Cassazione n. 8849 del 5 aprile 2017 ha fornito un quadro esaustivo in materia. La Corte si è infatti occupata di nuovo dell’obbligo di informazione dell'agente immobiliare nelle compravendite. Nel caso oggetto della sentenza i promittenti acquirenti, a seguito della conclusione di un contratto preliminare, versavano all'agenzia immobiliare la somma di euro seimila a titolo di provvigione. Successivamente scoprivano che sull'immobile erano iscritte due ipoteche, determinando la risoluzione consensuale del preliminare.

I promittenti acquirenti agiscono in giudizio contro l’agenzia immobiliare per ottenere la restituzione della somma a titolo di provvigione. Situazione evoluta fino al ricorso per Cassazione. Quest'ultima ha stabilito che l’incarico conferito all'agente immobiliare per l’acquisto di un immobile non comporta l’obbligo automatico di svolgere indagini di natura tecnico - giuridica. Il mediatore non è quindi obbligato a verificare la sussistenza o meno di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile oggetto della compravendita. Tale obbligo nasce solo se vi un esplicito incarico da parte del promittente acquirente.

Scarica la sentenza della Corte di Cassazione n. 8849 del 5 aprile 2017

Chi è quindi tenuto ad effettuare tutte le verifiche in Conservatoria ed in Catasto indispensabili per la stipula dell'atto di compravendita? Il notaio che, in qualità di pubblico ufficiale, ha l'obbligo di verificare che:

  • l'atto notarile sia conforme alla legge ed alle volontà delle parti
  • gli effetti giuridici dell'atto non siano pregiudicati da trascrizioni e/o iscrizioni pregiudizievoli

Per approfondire il ruolo e le responsabilità del notaio nelle compravendite immobiliari leggi il nostro articolo.

Il codice deontologico degli agenti immobiliari: le visure ipotecarie

Il codice deontologico delle principali associazioni di categoria degli agenti immobiliari fa riferimento all'articolo 1759 del Codice Civile. Le visure ipotecarie non vengono citate in modo espresso ma si fa riferimento all'obbligo per l'agente immobiliare di informare tempestivamente il Cliente sugli eventuali rischi derivanti dall'affare proposto.

In ogni caso, è bene sapere che con le visure ipotecarie si dispone di un documento ufficiale che permette l'individuazione:

  • dei proprietari, ovvero i soggetti a favore dell’atto trascritto in Conservatoria. Nel caso di persone fisiche vengono indicati con i completi dati anagrafici; invece, per le persone giuridiche la  denominazione, la sede e il codice fiscale;
  • della natura dei diritti reali. Viene specificato se trattasi di proprietà piena, nuda proprietà, usufrutto o altra natura di diritto reale o di godimento.
  • della quota di proprietà attribuita a ogni singolo soggetto;
  • del titolo di provenienza, cioè il documento che attesta la titolarità giuridica di un immobile in capo ai soggetti proprietari. Esso può essere rilevato, se successivo al 1980, come nota di trascrizione on line mentre, qualora sia antecedente al 1980, attraverso una visura dell’atto notarile in Conservatoria

Prima della stipula del rogito, il notaio avrà necessità di prendere visione dell’atto di provenienza. Se non fosse disponibile, è possibile richiedere in Conservatoria o all'Archivio Notarile la copia dell’atto notarile.

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Tag: Agenti Immobiliari, agenzia immobiliare, atti pregiudizievoli, Immobiliare, trascrizioni pregiudizievoli, visure ipotecarie

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Autore: Redazione

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