Contratti di locazione. Quali verifiche fare prima della registrazione.

La registrazione del contratto di locazione presso l'Agenzia delle Entrate prevede la disponibilità di alcuni documenti, allegati al contratto o facenti parte integrante dello stesso, ed il rispetto di alcune condizioni essenziali che devono essere indicate nel contratto. Al fine di evitare di dover effettuare modifiche al contratto appena sottoscritto, è bene conoscerne in anticipo i contenuti.

Registrazione di un contratto di locazione Registrazione di un contratto di locazione

L'Agenzia delle Entrate stabilisce che tutti i contratti di locazione ed affitto (con la sola eccezione dei contratti aventi durata inferiore ai 30 giorni) di immobili, inclusi i fondi rustici ed i contratti stipulati tra soggetti passivi di IVA, i privati cittadini, debbano essere obbligatoriamente registrati entro e non oltre 30 giorni dalla data di firma. L'onere è indifferentemente a carico del proprietario dell'immobile, il locatore, o dell'inquilino, il conduttore ed entrambi sono in solido responsabili per il pagamento dell'imposta di registro per tutte le annualità di durata della locazione. Nei contratti tra privati esiste la possibilità di ricorrere, nel caso di immobili ad uso abitativo, ad un regime fiscale alternativo, la cedolare secca con un importo unico in sostituzione dell'imposta di registro e di bollo, dell'Irpef e delle addizionali relative al reddito dell'immobile.

Perché indicare i dati catastali dell'immobile nel contratto di locazione

Una delle condizioni essenziali prevista dall'Agenzia delle Entrate è l'indicazione dei dati catastali dell'immobile oggetto di locazione. L'obbligo di indicazione dei dati catastali è scattato dal 1 luglio 2010 con il protocollo n. 83561/2010 dell'Agenzia e la circolare n. 2/2010 quale applicazione del decreto legge n. 78 del 2010. L'obbligo è esteso anche alle cessioni, risoluzioni e proroghe, anche tacite, dei contratti. Il Catasto non è un'entità immobile ma in continua evoluzione e questo implica che l'ufficio del Catasto possa anche provvedere d'ufficio ad effettuare delle variazioni dei dati catastali, sopprimendo una particella o accorpando più particelle o creando nuove particelle da una soppressa. Per questo motivo, prima di procedere con la firma del contratto, è indispensabile verificare i dati catastali dell'immobile e delle eventuali pertinenze inserite nel contratto.

La verifica può essere effettuata indicando i dati catastali, se conosciuti, con una visura catastale per immobile o, in alternativa, indicando i dati catastali del proprietario dell'immobile, persona fisica o giuridica, con una visura catastale per soggetto. In entrambi i casi si disporrà di un documento estratto da una fonte certa, l'Agenzia delle Entrate, ed aggiornato alla data della richiesta con indicazione dei catastali corretti da indicare nel contratto.

Quali dati catastali indicare nel contratto?

I dati essenziali sono:

  • comune e indirizzo
  • foglio
  • particella o mappale
  • subalterno (se presente)
  • destinazione d'uso
  • superficie in metri quadri

I dati catastali così indicati contribuiranno poi al data base dell'OMI, l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate.

La planimetria catastale va allegata al contratto di locazione?

Nel caso della planimetria non esiste una indicazione specifica stabilita dall'Agenzia delle Entrate per le locazioni. La circolare n. 2 del 2010 prevede l'obbligatorietà per il notaio di indicazione dei datai catastali aggiornati e della verifica della conformità della planimetria catastale. Con una accezione estensiva, lo stesso obbligo può essere esteso anche ai contratti di locazione. La planimetria catastale può essere allegata o meno al contratto ma, se citata nel contratto, è bene specificare che il conduttore ha preso visione della planimetria e la considera conforme allo stato dei luoghi dell'immobile in oggetto. Questo per evitare che sorgano divergenze nel corso di svolgimento del contratto da parte del conduttore in ordine alla distribuzione e destinazione dell'immobile.

La planimetria catastale potrebbe essere costituita da più fogli, ad esempio nel caso di più pertinenze (cantina, box auto, posto auto ..) dell'immobile principale. In ogni caso contribuisce al conteggio del diritti di bollo, pari ad una marca da bollo da 16 euro ogni pagine di contratto e, comunque, ogni 100 righe.

APE, attestato di prestazione energetica

Abbiamo già esaminato la normativa in merito alla certificazione degli edifici in un precedente articolo. Qui occorre ribadire che l'attestato APE di prestazione energetica sulla base del decreto del 26 giugno 2015 è obbligatorio non solo per gli atti di compravendita ma anche per le locazioni. Il conduttore deve nel contratto indicare di aver ricevuto dal locatore tutte le informazioni in merito alla prestazione energetica dell'immobile e di disporre del relativo attestato. E' fondamentale che l'attestato APE sia sottoscritto da un tecnico abilitato e che la data di firma coincida con quella del contratto di locazione e non sia successiva.

Come registrare un contratto di locazione

La registrazione del contratto di locazione può essere effettuata per via telematica o in ufficio presentando:

  • due copie del contratto di locazione con firma autografa delle parti in tutte le pagine del contratto
  • la domanda di registrazione (modello RLI)
  • i contrassegni telematici per i diritti di bollo che non devono riportare una data successiva alla firma del contratto di locazione
  • la ricevuta di pagamento delle imposte di registro (modello F24)

Le imposte di registro

L'importo delle imposte di registro varia in relazione alla tipologia di immobile:

  • Immobili ad uso abitativo > 2% del canone annuo
  • Immobili strumentali > 1% del canone annuo (se soggetti passivi IVA) - 2% del canone annuo negli altri casi
  • Fondi rustici > 0,50% del canone annuo
  • Altri immobili > 2% del canone annuo

 

Tag: Agenti Immobiliari, Come Fare Per

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Autore: Redazione

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La Redazione di Smart Focus è composta da esperti in fiscalità e tributi (commercialisti, fiscalisti e tributaristi), in normative e legislazione (notai ed avvocati) nonché da professionisti (ingegneri, architetti, geometri, esperti visuristi, agenti immobiliari), in grado di affrontare le tematiche di attualità economica, fiscale e tributaria con l’obiettivo di fornire sempre informazioni complete, chiare ed aggiornate in modo semplice ed immediato.

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