Vendere casa donata: quando è possibile?
Non tutti sanno che vendere una casa donata può rivelarsi più complesso rispetto al trasferimento di un bene non donato. Per l’acquirente potrebbero, infatti, esserci dei rischi dovuti alle possibili pretese ereditarie degli eredi legittimari del donante. Questo significa che acquistare un immobile proviene da una donazione non è conveniente? Vediamolo subito.
Capita spesso che i potenziali acquirenti non mostrino più alcun interesse non appena sentono la parola “donazione”, tanto che alcuni venditori evitano di condividere quest’informazione fino a quando possono.
Tuttavia, questo piccolo escamotage non può essere attuato dagli agenti immobiliari, i quali devono fornire alle parti le circostanze a loro note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso (art. 1759 c.c.). Tra queste rientrano anche tutte quelle informazioni che avrebbero indotto le parti a concludere il contratto con diverse condizioni e clausole (Cass. n. 965/2019), perché potenzialmente pregiudizievole per l’acquirente.
Perché è difficile vendere una casa donata?
Un caso molto diffuso è la donazione di un immobile ai figli. Pensiamo a quei genitori che, per aiutare i figli, decidono di donargli una casa. Il tutto avvenuto secondo quanto prescritto dalla legge: atto pubblico, ricevuto dal notaio alla presenza di due testimoni, pena la nullità. È così che il figlio diviene proprietario legittimo dell’immobile donato.
Se un domani il figlio avesse bisogno di vendere l’immobile proveniente dalla tale donazione, magari perché è diventato a sua volta genitore e ha bisogno di una casa più grande, la compravendita sarebbe valida?
Vendere una casa donata è possibile e consentito, nessuna legge lo impedisce. Ci potrebbero però essere difficoltà collegate alla successione ereditaria dei genitori, ovvero il rischio che in futuro altri eredi legittimari possano contestare l’atto e chiedere la restituzione del bene o del suo valore.
L’azione di riduzione degli eredi legittimari
Questo rischio è previsto dallo stesso Codice Civile, agli artt. 555 e ss.. Gli eredi legittimari possono esercitare l’azione di riduzione su quelle donazioni che ledono la loro quota di riserva, ovvero quella parte del patrimonio del donante poi defunto che gli spetta per legge.
Al coniuge, ai figli, agli ascendenti, ai discendenti dei figli, qualora succedano al posto dei figli, ai figli adottivi, spetta una porzione legittima per natura indisponibile. Nel caso in cui questo non venga rispettato, tali soggetti possono quindi chiedere che la quota venga integrata anche se il bene è stato donato in vita dal de cuius, in quanto è come se fosse avvenuta una disposizione testamentaria anticipata. Oltre agli eredi legittimari possono agire per la riduzione anche i loro eredi o aventi causa.
La riduzione della donazione di immobili avviene separando dal bene la parte occorrente per integrare la quota riservata. Qualora la divisione non possa avvenire e il donatario è titolare di una eccedenza maggiore del quarto della porzione disponibile, l’immobile si deve lasciare per intero nell’eredità, salvo il diritto di conseguire il valore della porzione disponibile. Se l’eccedenza non supera il quarto, il donatario può ritenere tutto l’immobile compensando in danaro i legittimari (art. 563 c.c.).
Quale azione può essere mossa contro gli acquirenti del bene donato?
La risposta a questa domanda la troviamo all’art. 563 del Codice Civile. Se i donatari contro i quali è stata pronunziata la riduzione hanno venduto a terzi l’immobile donato e non sono passati venti anni dalla trascrizione dell’atto donazione, l’erede legittimario, premessa l’escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirenti, nel modo e nell’ordine in cui si potrebbe chiederla ai donatari, la restituzione degli immobili. Il terzo acquirente può liberarsi dall’obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l’equivalente in danaro.
Ricollegandoci all’esempio fatto in precedenza, il figlio che vuole vendere la casa donata dai genitori, trascorsi venti anni dalla trascrizione dell’atto, può farlo in modo sicuro senza incorrere nel rischio dell’azione di riduzione.
La situazione si complica invece se i genitori sono ancora in vita e nonostante siano trascorsi più di venti anni, un erede legittimario (ad esempio un altro figlio) faccia opposizione. In questo caso si riscontrerebbe sicuramente difficoltà nella vendita dell’immobile, perché l’acquisto per il compratore sarebbe rischioso e, quindi, sconsigliabile.
26 commenti per "Vendere casa donata: quando è possibile?"
Buongiorno vorrei sapere se in caso di donazione modale è possibile da parte del donatario mettere in vendita subito la casa o se deve passare un periodo di tempo.
Grazie
Buongiorno Manuela, dipende se l’onere è stato adempiuto. Le suggeriamo di confrontarsi con un notaio. Cordiali saluti.
Buongiorno avrei un quesito. Ho ricevuto un appartamento in donazione da mio fratello nel 1995. Ora vorrei venderlo. Mio fratello è grazie al cielo in vita, non ha eredi, non è sposato, è divorziato da diversi anni. Posso vendere o ci sono intoppi? La famiglia originaria è composta da 5 persone cioè io, 3 fratelli ed una sorella.
La ringrazio per i chiarimenti.
Giuliano Crisci
Buongiorno, essendo trascorsi più di 20 anni dalla donazione non dovrebbero esserci problemi. Le suggeriamo di confrontarsi con un notaio. Cordiali saluti.
Salve , sto per acquistare casa , praticamente il venditore acquistando casa , ha fatto una donazione alla moglie , adesso loro vorrebbero vendere L immobile , io che dovrei acquistare posso ricorrere a rischi futuri ad eventuali pretese ereditarie da parte di moglie/ figli o altro ?
Buongiorno Simone, se sono trascorsi venti anni dalla trascrizione dell’atto di donazione, non dovrebbe incorrere nel rischio di una azione di riduzione da parte di un erede legittimo. Le suggeriamo di chiedere il supporto del notaio per tale verifica. Cordiali saluti.
Buonasera, i miei genitori hanno intestato tempo fa una casa a mia sorella. Per motivi fiscali (mia sorella ora vive in Svizzera) mia sorella ha donato la casa a mia madre. Sono trascorsi 5 anni dalla donazione e vorremmo vendere l’immobile. Le eredi dirette siamo io e mia sorella ed io ho una figlia di 19 anni (mia sorella non ha figli) Come possiamo procedere alla vendita della casa? grazie
Buongiorno Monica, le suggeriamo di rivolgersi ad un notaio. Cordiali saluti.
Salve mio madre nel 2005 mi ha donato metà casa durante la separazione con mia madre. Nel 2014 mia madre ha deciso di vendere facendomi pressioni e nominandosi mia procuratrice speciale. Dalla vendita non ho ricevuto nemmeno un euro e lei si è comprata una casa intestata a lei. Io sono rimasto a mani vuoi. Cosa posso fare?! Posso riavere indietro la casa ?
Buongiorno Simone, effettivamente sua madre non si è comportata in modo corretto, in quanto essendo diventato comproprietario dell’immobile avrebbe avuto diritto a una parte del ricavato derivante dalla vendita dello stesso. Le suggeriamo di confrontarsi con un legale per verificare se vi siano le condizioni per poter intraprendere un’azione legale nei confronti di sua madre per far valere i suoi diritti.
Cordiali saluti.
Salve, se un genitore dona un immobile ad un figlio che vale 10 e un altro immobile ad un altro figlio che vale 8 , non essendoci altri figli , colui che ha ricevuto in donazione l’immobile da 8 può opporsi alla vendita dell’immobile che vale 10 se non sono passati 20 anni dalla registrazione dell’atto e con il donante ancora in vita ?
Buongiorno Monique, se non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione dell’atto, vi è il rischio dell’azione di riduzione. Per ulteriori informazioni le suggeriamo di confrontarsi con un notaio. Cordiali saluti.
Buongiorno, mi è stata donata una casa dai miei genitori, dopo quanto tempo posso venderla per acquistare un’altra in un’altra zona?
Buongiorno Anna, per rispondere in modo completo al suo quesito sarebbe necessario conoscere altre informazioni, ovvero se per la donazione ha usufruito di agevolazioni prima casa o se ha dei fratelli o sorelle. Cordiali saluti.
buongiorno.. sono proprietaria di un immobile dato come liquidazione dal mio ex marito a seguito di divorzio. ora questo immobile lo voglio donare alla mia unica figlia. maggiorenne.
ma vorrei sapere se puo’ venderlo senza attendere i termini, essendo l unica mia erede ( non ha figli, non e’ sposata).non vorrei negarle la possibilita’ di poter acquistare una casa , in quanto i soldi della vendita potrebbero servirle come base capitale per una casa in una zona migliore. preciso che la casa e’ a2, in zona montana.
grazie
Buongiorno Flora, essendo Sua figlia l’unica erede, nessun altro potrebbe esercitare l’azione di riduzione e, quindi, l’acquisto risulterebbe sicuro anche per un possibile acquirente. Le suggeriamo di confrontarsi con il notaio. Cordiali saluti.
Salve, I miei genitori stanno per donare un immobile a me e un altro a mio fratello.
In caso di morte dei donanti mio fratello può comunque accampare diritti sull’immobile donato a me? Grazie in anticipo per la disponibilità.
Gentile Marco, dipende se con tali donazioni viene lesa la quota di legittima. Le suggeriamo di confrontarsi con il notaio. Cordiali saluti.
Posso vendere l’mmobile che mia sorella mi ha donato ad un privato per aquistare un’altra casa
Grazie
Buongiorno Massimo, seppur la vendita di una casa donata è sempre possibile, potrebbero verificarsi delle difficoltà legate alla successione ereditaria, ovvero il rischio che in futuro altri eredi legittimari possano contestare l’atto e chiedere la restituzione del bene o del suo valore. Le suggeriamo, pertanto, di richiedere il supporto di un Notaio che saprà valutare nei dettagli la sua situazione. Cordiali saluti.
Salve,
avrei una domanda circa un immobile che è stato donato dal proprietario verso il proprio coniuge come donazione libera (quindi non specificando nell’atto di donazione la legittimità data dal grado di parentela). I due coniugi erano sposati in regime di separazione dei beni e poi ufficialmente divorziati. In caso di morte del proprietario originale, i suoi parenti possono richiedere la loro quota del valore dell’immobile in quanto legittimi eredi?
Grazie
Buonasera Antonio, in virtù delle tutele previste a favore degli eredi del donante, i legittimi eredi possono agire contro il donatario tramite un’azione di riduzione. Si tratta di un’azione finalizzata ad annullare la donazione e che può essere avvenire addirittura fino a 10 anni dall’apertura della successione. Cordiali saluti.
Buongiorno io mi trovo in cuesta situazione.il donante ah venduto li appertamento di mamma mamma e in vita il donante e sua figlia a cuesto punto la mia cuota chi me la da la mia sorella oh la acuirente .grazie.
Buongiorno Rosario, se non sono passati più di 20 anni dalla data di trascrizione della donazione, le suggeriamo di rivolgersi ad un legale per opporsi alla donazione. Cordiali saluti.
buongiorno
bell’articolo
ma a me risulta che passati i 20 anni (con genitori ancora vivi) o 10 dopo la morte si diventa proprietario senza più rischio di opposizione
Buongiorno Massimiliano, lieti che abbia trovato utile il nostro articolo. In merito a quanto da lei evidenziato, le conferiamo che per le donazioni avvenute dopo il 15 maggio 2005 è proprio così, in quanto la legge n. 80/2005 ha modificato la disciplina sulle donazioni del codice civile prevedendo che nel caso siano passati più di 20 anni dalla data di trascrizione della donazione, a prescindere che il donante sia ancora in vita o sia già deceduto, ed entro tale temine non sia verificata opposizione da parte del coniuge o di parenti in linea retta, allora l’azione di restituzione non potrà più essere esercitata. L’assenza di tale rischio non può essere garantita, però, per le donazioni avvenute anteriormente alla sopraccitata data, a causa dell’assenza di una disciplina transitoria nella legge 80/2005. Cordiali saluti.