Vendere casa con sottotetto non abitabile: regole di accatastamento

Spesso il significato dei termini come sottotetto, mansardasoffitta viene confuso. L’interpretazione verte sulla definizione di vano accessorio e sulla conseguente abitabilità. Rispondiamo alle domande dei nostri lettori analizzando le regole di accatastamento da rispettare prima di vendere casa caratterizzata da una porzione immobiliare non abitabile. 

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Le norme in materia di accatastamento di cantine e sottotetto sono state modificate di recente nel 2016. La modifica riguarda le nuove costruzioni mentre per gli immobili edificati ante 2016 e già accatastati non dovrà essere eseguito alcun aggiornamento catastale. In precedenza, i locali considerati come vani accessori rispetto all’unità immobiliare principale ed a questa collegati mediante scale, venivano inseriti nella medesima planimetria catastale. Pertanto, non erano soggetti alla attribuzione di una classe di merito così come alla relativa rendita catastale.

La nuova normative introdotta dalla Agenzia delle Entrate con la circolare 2E/2016 prevede ora una specifica procedura di accatastamento. I vani accessori come il sottotetto o la cantina devono essere accatastati separatamente rispetto all'unità immobiliare principale. Ad ogni unità deve essere attribuito un identificativo catastale, il subalterno, e deve essere censita all’interno della categoria catastale C/2 (magazzini e locali di deposito). In questo modo non si tratterà più di un vano accessorio ma di un vano principale, soggetto, quindi, alla attribuzione della relativa rendita catastale. Ne deriva che il pagamento delle imposte sulla casa come IMU, TARI e TASI, subirà un incremento in conseguenza dell’inserimento di questi vani nella relativa dichiarazione.

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Come vendere casa se il sottotetto non è abitabile

Prima della stipula dell’atto di compravendita il notaio, tramite un professionista incaricato, deve provvedere alla verifica della conformità urbanistica. Pertanto, in presenza di abusi edilizi, l’atto di compravendita non può essere stipulato. In effetti, il notaio non svolge un ruolo di controllo sulla regolarità urbanistica. È il venditore che, consapevole delle conseguenze penali in caso di dichiarazioni false, dichiara che l'immobile oggetto di compravendita è conforme alle norme urbanistiche.

Si può verificare, quindi, che il notaio venga dispensato dalle parti ad eseguire questa verifica. In questi casi, l’onere della sanatoria sarà a carico della parte acquirente, salvo che questa non dimostri di non essere stata edotta dal venditore della presenza di abusi. Si tratta, nella fattispecie, di verificare in cosa consistano concretamente gli abusi edilizi in un sottotetto non abitabile.

Il sottotetto, infatti, se oggetto di una ristrutturazione che ha modificato radicalmente la destinazione apportando degli interventi alla distribuzione interna, alla realizzazione di servizi igienici o di una cucina, deve essere considerato come abusivo. Il sottotetto è, infatti, un locale che può essere adibito unicamente a deposito e non è abitabile. Pertanto, qualunque intervento che sia stato apportato che abbia modificato la destinazione da deposito, lavanderia o stenditoio ad abitazione con camera da letto, cucina o bagno è da considerarsi abusivo.

Accatastamento del sottotetto prima di vendere casa

Come si può verificare se un sottotetto sia accatastato o meno? Per tutti gli immobili censiti in Catasto prima del 2016, la verifica poteva essere fatta unicamente attraverso la planimetria catastale. Nella stessa rappresentazione cartografica veniva inserito l'unità principale, l'appartamento, con i vani accessori come cantina, sottotetto, giardino e posto auto. Una unica mappa catastale conteneva, quindi, tutte le unità. 

Dal 2016, con l'introduzione della nuova normativa, la Agenzia delle Entrate ha definito che ogni vano, principale o accessorio, indipendentemente dalla destinazione d'uso, debba essere identificato catastalmente. La attribuzione di un identificativo catastale, il subalterno, fa sì che ora si possa verificare la destinazione d'uso del sottotetto attraverso una semplice visura catastale.

E se il sottotetto non fosse accatastato, come si deve procedere? In questo caso occorre affidarsi ad un tecnico che provvederà a:

  1. eseguire il rilievo del sottotetto
  2. verificare il progetto depositato in Comune e confrontarlo con lo stato dei luoghi analizzando, in particolare, l'altezza di colmo della falda e l'altezza minima
  3. accertare la disponibilità di una eventuale cubatura residua da utilizzare per la pratica di sanatoria
  4. analizzare il regolamento urbanistico comunale riferito, nello specifico, alle altezze ed alle destinazioni d'uso dei sottotetti
  5. predisporre la pratica di accatastamento DOCFA 

È possibile vendere casa se il sottotetto non è abitabile?

La risposta a questa domanda, in linea di massima, è positiva. Il sottotetto, in quanto locale uso deposito, non è abitabile. Pertanto, nulla osta alla stipula dell'atto qualora sia rispettata la destinazione d'uso. Se, al contrario, il venditore abbia eseguito delle opere che hanno alterato la destinazione iniziale, dovrà provvedere alla loro demolizione ed al ripristino dello stato dei luoghi prima della stipula. 

Il valore immobiliare di un locale sottotetto può essere considerato pari al 50% del valore dell'unità principale. Il fatto che siano state apportate delle migliorie, anche con materiali e finiture di pregio, non comporta un incremento del valore. Al contrario, il valore immobiliare viene penalizzato dalla presenza di abusi edilizi e dal costo che il venditore o l'acquirente, se vorrà farsene carico, dovranno sostenere per le opere di demolizione e ripristino. 

Differenza tra sottotetto e mansarda

Spesso i termini vengono utilizzati indifferentemente ma hanno un preciso significato che chiariamo di seguito.

Sottotetto

La copertura di un fabbricato può essere realizzata con una terrazza o con un tetto, a una o più falde. Il tetto di copertura, a differenza della terrazza, presenta dei vantaggi in termini di isolamento termico. Inoltre, a seconda delle altezze consentite dal regolamento edilizio comunale, può consentire di destinare il locale sottostante ad uso deposito, lavanderia o stenditoio. L'utilizzo può essere condominiale o esclusivo, se previsto nell'atto di provenienza. In sostanza, il sottotetto è lo spazio compreso tra il solaio di copertura del fabbricato ed il tetto, a una o più falde.

È caratterizzato da una difformità volumetrica in quanto si hanno delle superfici, solitamente ai lati nella cd. camera d'aria, con una altezza ridotta (1,50 mt.) mentre quelle centrali hanno una altezza superiore (fino a 2,70 mt.). La seconda caratteristica è data dalla scarsa luminosità. In forza della funzione cui è destinato, il sottotetto è generalmente privo di superfici finestrate e aerate. Infine, l'ultima peculiarità del sottotetto è la calpestabilità. Salvo che non sia stato progettato e costruito per diventare un locale tecnico per centrali termiche, cisterne o impianti tecnologici, la portata di carico è limitata. Non dovendo sostenere il peso di persone e cose, il progetto di calcolo statico prevede un carico non adatto alla abitabilità.

Mansarda

La mansarda è progettata per una destinazione abitativa, pur con dei limiti. L'altezza minima tra il solaio e la zona di gronda nella camera d'aria è superiore a 1,50 mt.. L'altezza minima nella zona di colmo del tetto non deve essere inferiore a 2,40 per i locali di servizio (bagno, cucina, disimpegni) e 2,70 per la zona soggiorno. Il rapporto tra la superficie totale della mansarda e le superfici finestrate non deve essere inferiore a un ottavo in modo da garantire luminosità e ricambio d'aria. 

La mansarda nasce, quindi, per avere una destinazione abitativa. La trasformazione di un sottotetto in mansarda deve essere sempre preventivamente verificata in base ai regolamenti edilizi.

 

Tag: Catasto, Agenti Immobiliari

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Riproduzione riservata ©

Autore: Francesco Marras

Francesco Marras

Ha acquisito una formazione tecnica in architettura di interni e nell’architettura del paesaggio. Da venti anni svolge la professione di visurista per ispezioni ipotecarie e catastali presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari ed il Catasto per conto di studi notarili, enti di riscossione e istituti di credito. In VisureItalia ricopre il ruolo di Responsabile del Settore Legale e coordina le attività del team di visuristi.

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