Come vendere casa senza problemi. Fase 1

Ogni proprietario di immobile, cittadino o impresa, si trova ad affrontare prima o poi il problema su come vendere casa senza problemi, stabilendo il giusto prezzo e la giusta strategia per non svendere il proprio immobile. Vediamo insieme quali sono le regole da rispettare per raggiungere un risultato soddisfacente.

Come fare per vendere casa

I proprietari di immobili ritengono che il punto principale quando si decide di vendere casa sia stabilire il prezzo di vendita e poi valutare se affidarsi o meno ad un professionista, un agente immobiliare. Ma il prezzo di vendita di un immobile deve essere valutato con molta attenzione, conoscendo il mercato di riferimento ed il trend del settore immobiliare nel modo corretto. Così come la scelta del giusto agente immobiliare deve essere ponderata in relazione non solo alle caratteristiche dell’immobile ma anche alle competenze e specializzazioni dell’agente rispetto all’immobile proposto in vendita.

La check list elaborata da VisureItalia consente di esaminare nel dettaglio le varie azioni da compiere sia nella fase antecedente la pubblicazione dell’annuncio di vendita sia nelle fasi successive. Pochi ma indispensabili suggerimenti che possono aiutare i proprietari di immobili a vendere casa senza problemi.

Cosa fare prima di vendere casa

Ci sono 5 importanti azioni da compiere ancora prima di decidere di vendere casa che sono poi una guida utile anche per fasi successive:

1. Proprietà e titolo di provenienza

Se i proprietari di un immobile sono più di uno e non si conoscono con precisione i rispettivi diritti reali e quote di proprietà o di godimento, è indispensabile verificare in modo certo lo stato dell’arte. Lo stesso dicasi nel caso di coniugi, in comunione o separazione legale, proprietari dello stesso immobile o di fratelli e nipoti quali eredi comuni. Quindi, il primo punto da accertare è la proprietà dell’immobile al fine di individuare tutti i soggetti che dovranno essere convocati per definire il prezzo di vendita dell’immobile, la sottoscrizione di un mandato ad un’agenzia immobiliare e la stipula dell’atto notarile.

Attraverso una visura ipotecaria si dispone di un documento ufficiale che certifica alcuni elementi fondamentali:

• individuazione dei proprietari (nella visura ipotecaria sono i soggetti a favore dell’atto trascritto in Conservatoria, indicati con i completi dati anagrafici, nel caso di persone fisiche, o con denominazione, sede e codice fiscale nel caso di persone giuridiche)
• individuazione della natura dei diritti reali (viene specificato se trattasi di proprietà piena, nuda proprietà, usufrutto o altra natura di diritto reale o di godimento)
• individuazione della quota di proprietà (per ogni singolo soggetto, viene specificata la quota di proprietà)
• il titolo di provenienza, il documento che attesta la titolarità giuridica di un immobile in capo ai soggetti proprietari, può essere rilevato, se successivo al 1980, come nota di trascrizione on line mentre, qualora sia antecedente al 1980, attraverso una visura dell’atto notarile in Conservatoria
• prima della stipula del rogito, il notaio avrà necessità di prendere visione dell’atto notarile originario di acquisto dell’immobile: se non si riuscisse a trovarlo, è possibile richiedere in Conservatoria o all’archivio notarile la copia dell’atto notarile

2. Verifica ipoteche e pregiudizievoli

Il potenziale acquirente dell’immobile vorrà accertare preventivamente se la casa è gravata da eventuali ipoteche o pregiudizievoli. Ovviamente, non potrà essere sufficiente una semplice dichiarazione verbale del proprietario ma occorrerà disporre di un documento che attesti in modo inequivocabile la presenza o meno di eventuali gravami. Quindi, per prevenire le osservazioni dell’acquirente e rassicurarlo con dati certi alla mano, è sufficiente eseguire una visura ipotecaria pregiudizievoli che evidenzia, se presenti, il dettaglio di ipoteche volontarie (mutui e finanziamenti in corso o cessati ma non ancora cancellati in Conservatoria), trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli come decreti ingiuntivi, pignoramenti, ipoteche esattoriali.

Per ogni ipoteca o pregiudizievole viene evidenziato:

• la tipologia e l’origine dell’atto
• il pubblico ufficiale rogante
• la data di iscrizione dell’atto in Conservatoria e gli estremi (registro generale o casella e registro particolare o articolo)
• il comune in cui è ubicato l’immobile gravato da ipoteca
• eventuali annotamenti di cancellazione parziale o totale

Per conoscere la natura e tipologia delle numerose pregiudizievoli, vedi il nostro articolo con la dispensa di approfondimento da scaricare gratuitamente.

3. Controllo della conformità catastale

Priva di vendere casa è consigliabile eseguire un controllo della conformità catastale dell’immobile. Ma, praticamente, in cosa consiste e come si deve procedere? Per conformità catastale si intende la verifica della corretta registrazione in Catasto sia dei dati catastali dell’immobile, della destinazione d’uso e categoria sia delle variazioni e trasferimenti che hanno riguardato la storia dell’immobile. Inoltre, occorre verificare la conformità geometrica, ossia la rispondenza dell’immobile alla rappresentazione grafica depositata in Catasto. I documenti di cui bisogna disporre sono tre:

• certificato catastale ventennale, un documento che attesta la continuità dei trasferimenti che hanno riguardato l’immobile nel corso dei venti anni antecedenti
• elaborato planimetrico catastale, consiste in un elaborato grafico che individua tutte le unità immobiliari presenti in un fabbricato ed evidenzia in particolare l’immobile oggetto di vendita e la sua ubicazione rispetto alle altre unità confinanti
• planimetria catastale, corrisponde alla rappresentazione grafica dell’immobile ed occorre sempre verificare che sia conforme allo stato dell’arte attuale dell’immobile, riportando eventuali modifiche interne, frazionamenti o abusi edilizi sanati

4. Casa check up

Per semplificare l’elaborazione e raccolta di tutti i documenti che saranno necessari nelle varie fasi di vendita dell’immobile, è bene disporre di un fascicolo immobiliare, denominato casa check up, che in modo schematico ed ordinato raduna tutte le informazioni. Il fascicolo o casa check up comprende:

• visura ipocatastale per immobile
• sviluppo di n. 3 formalità, compreso titolo di provenienza, ipoteca e pregiudizievole (se presenti)
• visura catastale storica per immobile
• planimetria catastale

5. Conformità urbanistica, adeguamenti normativi e certificati

L’ultima serie di verifiche preliminari sull’immobile che si intende vendere riguardano:

• la conformità urbanistica, ossia la edificazione del fabbricato nel rispetto del P.U.C. (piano urbanistico comunale) e del P.R.G. (piano regolatore generale), verificabile attraverso la licenza edilizia e le eventuali concessioni edilizie in variante o in sanatoria
• la verifica della conformità urbanistica deve essere effettuata disponendo di copia del progetto e degli elaborati tecnici relativi all’immobile come risultano approvati e depositati in Comune ed il confronto degli stessi rispetto allo stato dell’arte ed alla planimetria catastale
• prima di vendere casa e proprio al fine di stabilire il giusto prezzo di vendita dell’immobile, occorre verificare se l’immobile è adeguato alle norme di legge per quanto riguarda l’impianto elettrico, l’impianto di riscaldamento e/o condizionamento, l’impianto di adduzione del gas. Dopo aver effettuato queste verifiche tramite un tecnico di fiducia, occorre disporre delle relative certificazioni di esecuzione a regola d’arte rilasciate dall’impresa esecutrice dei lavori.

Nel prossimo articolo esamineremo gli aspetti relativi alla determinazione del prezzo di vendita, alla scelta dell’agente immobiliare ed ai certificati obbligatori da allegare all’atto notarile.

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