Come ripartire le spese condominiali senza tabelle millesimali

Come procedere alla ripartizione delle spese condominiali in un edificio in cui non esistono tabelle millesimali? Un approfondimento.

tabelle millesimali

 

Come fare per calcolare le spese di condominio se l’assemblea non ha mai deliberato le tabelle millesimali? Recentemente, la Corte di Cassazione si è espressa su questo tema con una sentenza che chiarisce il da farsi: in questi casi, infatti, spetta al giudice stabilire i criteri di ripartizione delle spese condominiali seguendo le leggi esistenti in materia.

Spese condominiali: se mancano le tabelle millesimali come si fa?

Già in passato i giudici avevano precisato che, in tema di riparto delle spese condominiali, se non è possibile fare riferimento ad una tabella millesimale approvata da tutti i condomini, il singolo abitante non può sottrarsi dal pagamento della rispettiva quota. Cosa ne consegue? Che spetterà al giudice stabilire se la pretesa avanzata dal Condominio sia conforme ai criteri di ripartizione che, determinati in base ai valori delle singole quote di proprietà, sono delineati dalla legge.

Cosa succede in questo caso? Il giudice dovrà determinare, anche senza una specifica richiesta della parte, i valori di piano o porzioni di piano espressi in millesimi. Questo al fine di assicurare che le condizioni di corretta gestione dello stabile, anche senza una valida tabella millesimale, siano osservate. In questo modo non vengono legittimate situazioni di sottrazione dall’obbligo di contribuire alle spese condominiali.

In sostanza, facendo un passo indietro, vedremo che la legge prevede due regole per la ripartizione delle spese: la regola di ripartizione proporzionale e quella della ripartizione secondo utilizzo.

Ripartizione delle spese condominiali in modo proporzionale

La ripartizione proporzionale viene effettuata attraverso le cosiddette tabelle millesimali. La conservazione e la gestione delle parti comuni, il funzionamento dei servizi condominiali e le innovazioni deliberate comportano delle spese che i condomini sono tenuti a sopportare in proporzione al valore della loro proprietà. Ciò in considerazione della circostanza che ciascuna unità immobiliare ha un valore diverso rispetto all’intero edificio.

Il valore della proprietà di ciascuno è determinata dai millesimi posseduti, secondo la tabella millesimale generale del condominio. Sta al singolo proprietario di una unità immobiliare dimostrare la scorrettezza della ripartizione per millesimi di valore dei costi per la manutenzione di un bene comune del quale egli, in concreto non ritiene di poterne usufruire.

Per determinare da quanti millesimi è composto ogni singolo condominio, bisogna conoscere:

  • la superficie dell’unità immobiliare
  • la cubatura della stessa
  • il livello di piano
  • l’orientamento.

Inoltre, bisogna considerare se l’unità è servita o meno da un ascensore e se è dotata di giardino privato; migliori sono le caratteristiche dell’unità immobiliare, più alto è il coefficiente che bisogna attribuire alla stessa.

Per ottenere questi dati in modo certo, è possibile richiedere una visura catastale per immobile online su Visure Italia. Il documento ottenuto viene estratto direttamente dal portale dell’Agenzia del Territorio e contiene i seguenti dati utili per il calcolo dei millesimali:

  • catasto Terreni o Fabbricati
  • Comune
  • dati identificativi catastali
  • superficie e metri quadri
  • categoria, classe e rendita
  • soggetti (persone o società) intestatari dell’immobile.

Una volta create le tabelle millesimali, dovranno essere approvate con una semplice assemblea condominiale, a patto che in essa vi siano rappresentati almeno 500 millesimi. Nel caso in cui non si riesca a mettere d’accordo i condomini è possibile procedere anche facendo ricorso al tribunale o, semplicemente, al giudice di pace competente per territorialità.

La ripartizione secondo l’utilizzo

Poiché non tutte le cose comuni sono in concreto destinate a servire tutti i condomini in uguale misura, la legge prevede, salvo sempre un diverso accordo, per i due seguenti casi un criterio diverso da quello della ripartizione proporzionale:

  • se si tratta di parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Ad esempio, si pensi consumo dell’acqua potabile, alle scale e agli ascensori;
  • se invece un edifico è dotato di più scale, cortili, lastrici, opere ed impianti destinati a servire solo una parte dell’edificio stesso le spese sono poste a carico di chi ne trae utilità. Ad esempio, si pensi al lastrico solare che copra solo alcuni appartamenti e non altri.

Tali spese non possono dunque essere poste a carico dei condomini che non ne traggono utilità.

Leggi anche > Come fare per opporsi al riclassamento immobiliare?

Tag: Amministratori Condominio, Come Fare Per

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Autore: Redazione

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