Riparazioni balconi condominiali: a chi spetta pagare?

A chi spettano le spese di ristrutturazione dei balconi? Al singolo condomino proprietario dell’unità immobiliare o a tutti gli abitanti del condominio? Un approfondimento.

Proprietà dei balconi: dei singoli o del condominio?

La proprietà dei balconi aggettanti è esclusiva dei singoli, ma le parti decorative frontali e inferiori possono essere considerate di proprietà di tutti i condomini. Quindi, a chi spettano le spese di riparazione dei balconi in un condominio?

Secondo una sentenza della Corte di Cassazione (n° 10209/2015) “in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; laddove devono considerarsi beni comuni a tutti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole”.

Riparazioni balconi condominiali: a chi spettano?

Secondo quanto stabilito, quindi, i balconi aggettanti costituiscono un prolungamento dell’unità immobiliare e sono quindi di proprietà esclusiva del singolo condomino: spettano a lui le relative spese straordinarie e ordinarie di manutenzione.

Tuttavia, i fregi decorativi posti sulla parte frontale e inferiore dei balconi possono non essere di proprietà esclusiva del proprietario dell’immobile: alcuni elementi decorativi possono essere considerati di proprietà comune dell’intero condominio. In quali casi? Quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

Si tratta, ad esempio, dei frontalini decorati dei balconi aggettanti che svolgono una funzione estetica e che contribuiscono ad arricchire il pregio architettonico dell’edificio e che quindi risultano di proprietà comune di tutti i condomini. In questo caso, le spese di riparazione e ristrutturazione non sono a carico del proprietario ma dell’intero condominio: vanno quindi ripartite proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno.

Se invece si fornisca la prova che i frontalini e le parti esterne dei balconi non abbiano alcuna funzione ornamentale per l’edificio nel suo complesso, o che il fabbricato non abbia un’architettura uniforme, allora la regola generale non viene applicata e sarà il singolo proprietario dell’immobile a pagare le spese di riparazione del balcone.

Maggioranza assembleare per le riparazioni ai balconi

C’è da sottolineare che la maggioranza dei voti all’assemblea di condominio non è sufficiente per la ristrutturazione dei balconi che risultano essere di proprietà esclusiva dei condomini. In poche parole, non è possibile obbligare il singolo condominio ad effettuare lavori di manutenzione straordinaria sul proprio balcone senza il suo consenso. Ne consegue che, per i lavori di ristrutturazione dei balconi, non basta la maggioranza ma è necessaria l’unanimità dell’assemblea.

La conseguenza? Se il condomino non paga la quota di spese, frutto della divisione approvata in assemblea, può opporsi all’eventuale successivo decreto ingiuntivo che gli venga notificato dall’amministratore per recuperare il credito, anche senza bisogno di contestare la decisione dell’assemblea nei 30 giorni.