Registrazione del contratto di locazione: le novità

Cosa prevede la Legge di Stabilità per la registrazione del contratto di locazione per immobili non commerciali o per locazioni turistiche? Un approfondimento con link utili.

registrare contratto di locazione online

 

Nel 2016, in seguito alla Legge di Stabilità sono state modificate le norme relative alla registrazione dei contratti di locazione. Cosa si prevede per la registrazione dei contratti di locazione non di tipo commerciale?

Nuove regole per la registrazione dei contratti di locazione

Le tre principali regole riguardano:

  • la nullità di ogni pattuizione "volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultate dal contratto scritto e registrato"
  • l'obbligo per il locatore di provvedere alla registrazione del contratto di locazione entro 30 giorni
  • l'obbligo di comunicare all'amministratore di condominio l'avvenuta registrazione del contratto entro i successivi 60 giorni.

Sebbene non vengano specificate le modalità della comunicazione dell'avvenuta registrazione del contratto all'amministratore di condominio, è consigliabile provvedere mediante una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno oppure tramite posta elettronica certificata.

In caso di mancata registrazione, il contratto si considera inesistente ed il mancato pagamento del canone non dà luogo ad un procedimento di sfratto, ma solo ad una causa ordinaria di occupazione senza titolo. Nei casi di nullità, il conduttore, entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.

Il locatore ed il conduttore, infine, devono corrispondere l'imposta di registro in misura uguale. La Legge, infatti, ammette una diversa pattuizione in modo che sia solo il proprietario dell’immobile a farsi carico delle spese, ma non è ammessa la pattuizione contraria.

Registrare il contratto di locazione online

Ma è possibile registrare il contratto di locazione online senza perdere tempo in code presso gli uffici pubblici? Sì, è possibile registrare i contratti di locazione online in regime Irpef ordinaria ed in cedolare secca su Visure Italia. Per procedere con l'evasione del servizio è indispensabile inviare via e-mail o fax il Contratto di Locazione, sottoscritto dalle parti in tutte le pagine, con i dati completi delle parti, i dati catastali dell'immobile, la durata ed il canone annuo di locazione ed il Certificato APE obbligatorio.

Alla ricezione del documento, il richiedente verrà contattato dagli operatori di Visure Italia per la comunicazione dell'importo dell'imposta di registro e delle marche da bollo richiesti dall'Agenzia delle Entrate.

Una volta registrato il contratto, si riceverà via e-mail l'attestazione della avvenuta registrazione con il numero e la data di registrazione ed il corrispettivo speso per imposta di registro e marche da bollo, unitamente alla relativa fattura.

Cosa si rischia con gli affitti in nero?

A cosa si va incontro se non si registra il contratto di locazione? Già prima dell’entrata in vigore della manovra finanziaria per il 2016, il proprietario dell'immobile che decideva di non registrare al Fisco il contratto di locazione, in aggiunta al rischio di essere scoperto dall’Agenzia delle Entrate, dal punto di vista civilistico, incorreva in una tipologia di accordo con l’inquilino considerata inesistente.

Questo implica, ed implicava, in caso di morosità dell’inquilino, l’impossibilità di avviare la procedura rapida di sfratto, con tutte le relative ripercussioni economiche, ossia i mancati incassi.

Cosa cambia con la legge di Stabilità 2016? Dal 1° gennaio viene inoltre previsto che, ogni qual volta l’inquilino paga un canone di locazione non opportunamente comunicato al Fisco mediante la registrazione contrattuale, questi può legittimamente chiederne la restituzione al padrone di casa entro 6 mesi dal momento in cui viene riconsegnato l’immobile, agendo in giudizio contro il locatore.

L’inquilino ha questo diritto sia nel caso in cui il contratto sia ancora in corso di esecuzione sia quando è già scaduto, a patto che si muova, come detto, entro il successivo semestre. Sarà, poi, il giudice a decidere il canone da pagare ritenuto ordinario rispetto alla tipologia contrattuale, condannando il locatore a pagare all’ex conduttore tutte le eccedenze con i relativi interessi.

Pignoramenti più facili

Grazie alle ultime modifiche apportate al processo civile, i creditori possono accedere alle banche dati della pubblica amministrazione, tra cui appunto l’Anagrafe tributaria: l’immenso database dell’Agenzia delle Entrate da cui si possono visionare tutti i redditi percepiti dai contribuenti, compresi quindi anche i canoni di affitto.

I creditori che, quindi, vogliono procedere ad un’esecuzione forzata contro il debitore, potranno facilmente scoprire la sussistenza o meno di un rapporto di locazione e così procedere con un pignoramento presso terzi, notificando, attraverso l’ufficiale giudiziario, al conduttore l’ordine di pagare i canoni di affitto non al padrone di casa, bensì direttamente al creditore procedente.

Anche la stessa Equitalia ha questa possibilità potendo, peraltro, evitare di dover passare dalla procedura giudiziale procedendo direttamente al pignoramento di canoni di affitto e pigioni dietro mero ordine all’inquilino, notificandolo anche al locatore.

Contratti di locazione per le case vacanza

Cosa succede invece nel caso dei contratti di locazione turistica? Si tratta di tipologie contrattuali per gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati. I contratti di locazione di tipo turistico, sono una delle tipologie di contratto, espressamente prevista dal Legislatore agli articoli 1571 e s.s. del codice civile

Dal punto di vista civilistico, tali contratti sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione. Qual è la differenza con i normali contratti di locazione? I contratti di tipo turistico prevedono la stipula tra le parti soltanto nel caso in cui la locazione abbia durata superiore ai 30 giorni. In caso contrario, la legge non prevede alcun pagamento di imposta di registro e nessun tipo di obbligo a carico del locatore o dell’affittuario. Soltanto nel caso in cui la durata del contratto superi il mese, il contratto deve essere redatto obbligatoriamente in forma scritta, in quanto soggetto a registrazione obbligatoria.

Per certificare il reddito ricevuto dalla locazione, che dovrà essere riportato in dichiarazione dei redditi, sarà sufficiente predisporre e conservare:

il contratto di locazione ad uso turistico, firmato da entrambe le parti per esteso nell’ultima pagina e per sigla in ogni sua pagina: potrebbe essere utile avere copia dei documenti di identità degli occupanti;
la ricevuta che dovrete rilasciare al momento del pagamento del canone di locazione: il canone di locazione deve essere versato al momento del rilascio dei locali. Sulla ricevuta da consegnare all’ospite dovrà essere applicata una marca da bollo da € 2,00 qualora il canone di locazione superi le € 77,47.

Un aspetto da tenere in considerazione riguarda il rispetto della normativa Regionale o Comunale in tema di locazioni turistiche. Ogni Comune ha infatti adottato un proprio regolamento volto a disciplinare la locazione turistica. Un esempio? Molti sono i Comuni che hanno adottato una tassa di soggiorno, o che richiedono l’iscrizione in un apposito registro di tutti i soggetti che effettuano locazioni turistiche anche in forma non imprenditoriale. Per questo motivo, è consigliabile informarsi sul regolamento adottato dal proprio Comune per evitare possibili contestazioni future ed essere sicuri di non commettere infrazioni.

L'APE è sempre obbligatoria? E come si può ottenere online?

L’Ape è il documento che fornisce informazioni sull’efficienza energetica di un immobile, in sostanza il suo attestato di prestazione energetica che serve a:

  • misurare la quantità annua di energia effettivamente consumata o che si prevede sia necessaria nel normale utilizzo di un immobile (riscaldamento invernale, climatizzazione estiva, produzione di acqua calda)
  • indicare la classe energetica in cui si colloca l’immobile
  • fornire raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza stessa.

In caso di locazione di singola unità immobiliare, non è obbligatorio allegare l’Ape al contratto di locazione. Tuttavia è necessario inserire nel contratto una clausola con la quale l’inquilino dichiara di aver ricevuto le informazioni che la riguardano e la documentazione relativa all’attestazione della prestazione energetica degli edifici. In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, ciascuno per la metà, di una sanzione amministrativa pecuniaria da 1.000 a 4.000 euro per i contratti di locazione di singole unità immobiliari. Se la durata della locazione è inferiore a 3 anni, la sanzione è ridotta della metà.

È possibile ottenere il certificato APE online su Visure Italia in pochi click. Il servizio comprende:

  • Certificato APE
  • Visura Catastale per Immobile
  • Planimetria Catastale

Leggi anche > Anagrafe Condominiale e locazioni abitative: cos’è cambiato?

Tag: Agenti Immobiliari, Normative

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Autore: Redazione

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La Redazione di Smart Focus è composta da esperti in fiscalità e tributi (commercialisti, fiscalisti e tributaristi), in normative e legislazione (notai ed avvocati) nonché da professionisti (ingegneri, architetti, geometri, esperti visuristi, agenti immobiliari), in grado di affrontare le tematiche di attualità economica, fiscale e tributaria con l’obiettivo di fornire sempre informazioni complete, chiare ed aggiornate in modo semplice ed immediato.

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