Nuove regole per la registrazione dei contratti di affitto

Ecco come cambiano le regole per registrare i contratti di affitto nel 2018. Attenzione ai nuovi obblighi e sanzioni per locatore e conduttore.

contratti di affitto Il contratto di affitto

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale il 15 marzo 2017, sono state introdotte nuove regole per i contratti di affitto a canone concordato e transitori. Le nuove regole riguarderanno le associazioni dei proprietari e degli inquilini. In primis, l'utilizzo del nuovo modello RLI 2018 da utilizzare per stipulare i contratti di affitto 3 + 2, i contratti per studenti universitari ed i contratti transitori.

Il decreto ministeriale del 16 gennaio 2017 prevede anche una importante agevolazione fiscale per il 2018. L'art. 5 del D.M. prevede, infatti, che il reddito da locazione sia ridotto del 30% a condizione che nella dichiarazione dei redditi vengano indicati:

  • gli estremi della registrazione dei contratti di affitto
  • l'anno di presentazione della comunicazione al Comune ai fini IMU
  • il Comune di ubicazione del fabbricato locato.

Nuove regole per i contratti di affitto

I nuovi accordi locali sulle locazioni prevedono, come in precedenza, che il canone di affitto debba essere fissato entro una soglia minima e massima. A tal fine le parti, proprietario e inquilino, possono farsi assistere dalle rispettive associazioni. In difetto, è obbligatorio il rilascio di una attestazione di conformità da parte di almeno una delle organizzazioni di categoria. La attestazione deve dichiarare la conformità sia del contratto in sé sia del canone agli accordi locali.

Un'altra importante novità riguarda i contratti transitori. Il D.M. prevede che, in considerazione della precarietà del lavoro, possano stipularsi a decorrere dal 2018 contratti di affitto della durata di 18 mesi. In quali casi?

  1. mobilità lavorativa
  2. apprendistato
  3. studio
  4. formazione ed aggiornamento professionale.

Infine, il D.M. del 16.01.2017 ha modificato anche la cedolare secca sugli affitti. In precedenza il canone vincolato ere applicabile solo nelle aree metropolitane e nei comuni confinanti. Dal 2018 sarà possibile stipulare contratti di affitto con cedolare secca anche in tutti i Comuni con più di 10 mila abitanti. Sono due gli scaglioni previsti:

  • cedolare secca con aliquota al 10% prorogata per gli ani 2018 e 2019
  • cedolare secca con aliquota al 15% a decorrere dal 2020

La registrazione dei contratti di affitto

La registrazione dei contratti di affitto deve essere fatta entro 30 giorni di tempo dalla sottoscrizione del contratto tra le parti.  Entro 60 giorni deve essere comunicata l'avvenuta registrazione al conduttore e all'amministratore di condominio di modo che quest'ultimo possa aggiornare il registro dell'anagrafe condominiale.

In difetto, qualora le parti non ottemperino all'obbligo di registrazione, il contratto di affitto viene considerato inesistente. La conseguenza è che, qualora non venga pagato il canone o l'immobile non venga liberato alla data di scadenza del rapporto, non è possibile procedere con lo sfratto immediatamente ma bisogna intraprendere una causa ordinaria di occupazione senza titolo. Le spese di registrazione del contratto di affitto sono a carico del locatore e del conduttore in parti uguali, ma può anche essere pagata interamente dal locatore mentre il conduttore non può farlo.

Le modalità di pagamento dell'imposta dipendono da come viene effettuata la registrazione:

  • se si opta per la registrazione su supporto cartaceo, è necessario utilizzare il modello F24 Elide, anche telematico
  • se invece si ricorre alla via telematica, anche il pagamento diventa telematico e contemporaneo alla registrazione.

Si può adempiere all’imposta o con frequenza annuale, dunque per ogni anno di durata del contratto, oppure in un solo momento per la complessiva durata, beneficiando di una relativa riduzione. In entrambi i casi, l’importo versato con attinenza alla prima annualità non può essere mai più basso di 67 euro.

Sanzioni per mancata registrazione dei contratti di affitto

Cosa succede se non si registra il contratto di affitto? Siccome l'obbligo di registrazione spetta solo al proprietario (Legge di Stabilità 2016), sembra che solo su quest'ultimo possa ricadere la responsabilità dell'omesso versamento. In precedenza, invece, in caso di mancato versamento dell'imposta di registro, entrambe le parti potevano essere chiamati a corrisponderla con interessi e sanzioni.

L’omessa registrazione, ai fini delle imposte dirette, viene a configurare rispettivamente:

  • la presunzione, a meno che non intervenga la prova contraria, della sussistenza del rapporto di locazione anche per i 4 periodi di imposta precedenti a quello in cui è avvenuto l’accertamento;
  • l’esistenza di un canone del 10% del valore dell’immobile.

L’omessa registrazione dei contratti di affitto entro il termine previsto dà diritto al conduttore avanzare al giudice la richiesta di ricondurre la locazione a parametri conformi a quelli stabiliti per i contratti di 4 anni o per quelli con canone concordato.

In questo modo l’inquilino acquisisce la facoltà di richiedere la restituzione dei maggiori importi versati rispetto al dovuto a titolo di canone di affitto, sia durante il rapporto di locazione che una volta scaduto, e comunque mai dopo i 6 mesi successivi al reale rilascio dell’immobile locato.

Per il pagamento in ritardo, ai fini dell’imposta di registro, la sanzione prevista va dal 120% al 240% dell’imposta dovuta e degli interessi.

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Tag: Agenti Immobiliari, Immobiliare

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Autore: Paolo Baita

Paolo Baita

Ha conseguito la laurea in Scienze Politiche e un Master in Gestione ed Amministrazione del patrimonio immobiliare degli enti ecclesiastici e religiosi. Dal 1996 svolge la libera professione nella gestione e messa a reddito di patrimoni immobiliari. Nel 1999 ha intrapreso l’attività nel settore delle informazioni immobiliari, collaborando con i principali istituti di credito e gli enti di riscossione. Segue con attenzione lo scenario attuale e le evoluzioni del mercato immobiliare.

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