Prestito vitalizio ipotecario: cos'è e come funziona?

Chi può accedere al prestito vitalizio ipotecario? Come funziona e quali sono i documenti utili che possono essere scaricati online? Un approfondimento.

richiedere prestito vitalizio ipotecario

Prestito vitalizio ipotecario: cos'è?

È entrato ieri in vigore il regolamento attuativo del prestito vitalizio ipotecario, che consentirà agli over 60 un prestito finanziario a medio e lungo termine garantito dall'ipoteca iscritta su uno i più edifici di destinazione residenziale. In sostanza, il prestito vitalizio ipotecario ha ad oggetto la concessione, da parte di banche e intermediari finanziari, di finanziamenti a lungo e medio termine con capitalizzazione annuale di interessi e di spese riservati a persone fisiche con età superiore ai 60 anni. In questo caso, il prestito è garantito dall'iscrizione di un'ipoteca di primo grado sull'immobile di proprietà del soggetto che viene finanziato. L'immobile deve essere necessariamente a destinazione residenziale.

Come dimostrare che un immobile è di proprietà del richiedente ed è ad uso residenziale? Basta richiedere una visura catastale per immobile online. La Visura Catastale per Immobile è un documento disponibile online estratto direttamente dal portale Sister dell'Agenzia del Territorio. I dati contenuti sono:

  • catasto Terreni o Fabbricati
  • Comune
  • dati identificativi catastali
  • superficie e metri quadri
  • categoria, classe e rendita
  • soggetti (persone o società) intestatari dell'immobile.

Tutte le richieste di visure catastali vengono trattate con accesso diretto all'Agenzia del Territorio (Catasto) e sono aggiornate alla data della richiesta. Una volta ottenuto il prestito vitalizio ipotecario, il soggetto finanziato non deve preoccuparsi di restituire il capitale ricevuto: alla sua morte, saranno gli eredi a dover pagare la banca, oppure quest'ultima potrà vendere la casa ipotecata per soddisfarsi. In questo caso, la banca non potrà pretendere nulla dagli eredi, anche nel caso in cui il prezzo dell'immobile sia inferiore al valore del finanziamento.

La somma che si può ottenere dal prestito vitalizio ipotecario dipende dal valore dell’immobile, dall’età del finanziato e dal tasso di interesse applicato dalla banca. In ogni caso, il vantaggio dell’operazione cresce con l’età del proprietario. Chi ha appena superato la soglia dei 60 anni rischia di incassare un 15-20% del valore della casa; chi è già novantenne può invece toccare il 50-60%.

Prestito vitalizio ipotecario: chi può accedervi?

Per accedere al prestito vitalizio ipotecario, è necessario essere in possesso di diversi requisiti:

  • il soggetto finanziato deve essere una persona fisica, non una società né una persona giuridica
  • deve avere più di 60 anni compiuti al momento della richiesta
  • deve essere proprietario di un immobile di tipo residenziale (sono esclusi quindi i capannoni industriali, gli immobili ad uso commerciale, negozi, uffici ecc.)
  • l’immobile di proprietà non deve essere già ipotecato: la banca, infatti, accoglierà la richiesta di prestito, solo quando potrà iscrivere sulla casa un’ipoteca di primo grado.

Su quest'ultimo punto, è bene sottolineare che la banca non può iscrivere, a garanzia del prestito, contemporaneamente ipoteca su più immobili del finanziato. Se il soggetto richiedente è coniugato o convivente da almeno cinque anni ed entrambi i coniugi vivono nell'immobile posto a garanzia per il prestito, allora il contratto di finanziamento dovrà essere firmato da entrambi. È necessario però dimostrare la convivenza nello stesso immobile per almeno 5 anni.

Cosa succede una volta ottenuto il prestito vitalizio ipotecario?

Un volta ottenuto il prestito vitalizio ipotecario, finché il soggetto resta in vita può continuare ad abitare nell'immobile ipotecato che non diventa di proprietà della banca, ma viene solo gravata di un debito. Il soggetto finanziato può restituire spontaneamente il prestito integrale in qualsiasi momento, e in ogni caso il saldo non può essere mai superiore al valore dell'immobile.

Cosa succede alla morte del finanziato? La casa ipotecata andrà in eredità ma il debito non si estinguerà: saranno gli eredi a dover restituire il prestito erogato dalla banca. Se ciò non dovesse accadere, la banca potrà vendere l'immobile e soddisfarsi sul ricavato: qualora quest'ultimo sia inferiore al valore del finanziamento, la banca dovrà accontentarsi e non potrà avanzare richieste nei confronti degli eredi.

Per tali ragioni la banca sarà più propensa a concedere il prestito vitalizio ipotecario nelle ipotesi in cui il richiedente abbia eredi e qualora l’immobile abbia comunque un certo valore di mercato. Difatti per la banca è certamente più conveniente se ci sono potenziali eredi disposti a restituire il prestito pur di tenere l’immobile, piuttosto che dover ricorrere alla vendita all’asta dell’immobile.

In quali circostanze la banca può richiedere la restituzione del prestito?

La banca può chiedere il rimborso integrale del finanziamento in diverse circostanze:

  • al momento della morte del soggetto finanziato e, se il finanziamento è cointestato con il coniuge o convivente, tale condizione si avvera al momento della morte del soggetto finanziato più longevo
  • se vengono trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia, in particolare
  • qualora siano imputabili al soggetto finanziato, o a terzi datori d’ipoteca, atti compiuti con dolo o colpa grave che riducano significativamente il valore dell’immobile
  • qualora siano costituiti diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile
  • qualora siano apportate modifiche all’immobile rispetto al suo stato originale come documentato in sede di perizia e dalla documentazione catastale, senza accordo con il finanziatore, anche se con la necessaria autorizzazione o notificazione alle autorità competenti, ovvero modifiche che comunque limitino la libera circolazione dell’immobile
  • qualora l’incuria o la mancanza di adeguata manutenzione abbia determinato la revoca dell’abitabilità dell’immobile
  • qualora altri soggetti, dopo la stipula de finanziamento, prendano la residenza nell’immobile, ad eccezione dei familiari del soggetto finanziato; a questi fini come familiari si intendono i figli, nonché il coniuge o convivente more uxorio e il personale regolarmente contrattualizzato che convive con il soggetto finanziato per prestare a lui o alla sua famiglia i suoi servizi
  • nel caso in cui l’immobile oggetto di garanzia subisca procedimenti conservativi o esecutivi di importo pari o superiore al venti per cento del valore dell’immobile concesso in garanzia o ipoteche giudiziali.

Il finanziato ha la possibilità di concordare, al momento della stipulazione del contratto, modalità di rimborso graduali della quota di interessi e delle spese prima del verificarsi degli eventi di cui sopra, sulla quale non si applica la capitalizzazione annuale degli interessi.

Se non si rimborsa il prestito alla banca?

Cosa succede nel caso in cui non si riesca a rimborsare il finanziamento alla banca? Se non viene rimborsato entro 12 mesi dalla morte del soggetto finanziato, la banca vende l'immobile al valore di mercato e utilizza le somme per estinguere il credito vantato a seguito del finanziamento. Qualora siano trascorsi altri 12 mesi senza che l'immobile sia stato venduto, allora il valore dell'immobile viene decurtato del 15% per ogni 12 mesi successivi, fino all'effettiva vendita. In alternativa, uno degli eredi può provvedere alla vendita dell'immobile in accordo con la banca, purché avvenga entro 12 mesi. Le eventuali somme rimanenti ricavate dalla vendita vengono riconosciute al soggetto finanziato o ai suoi eredi.

Come fare per conoscere l'effettivo valore di mercato dell'immobile e venderlo al giusto presso? È possibile richiedere una stima immobiliare online: si tratta di una relazione tecnica che fornisce il valore di mercato di un immobile (appartamento, ufficio, locale commerciali, garage) in tutta Italia basata su dati ufficiali e reali. Con il servizio Stime Immobiliari è possibile ottenere facilmente un’indicazione del valore di mercato basato su dati ufficiali di un immobile a destinazione residenziale, commerciale, terziaria o produttiva. Il servizio è disponibile online in tutta Italia nella quasi totalità delle Provincie italiane, compresi i comuni di piccole dimensioni, ed è aggiornato semestralmente, in seguito alla pubblicazione dei dati ufficiali sull’andamento del mercato immobiliare in Italia. Il documento consiste in una scheda sintetica con un range di valutazione (valore minimo e massimo) dei valori immobiliari di compravendita, tipicamente per un appartamento e di locazione, soprattutto per un ufficio o un locale commerciale.

Prestito ipotecario vitalizio e nuda proprietà: quali differenze?

Il prestito vitalizio ipotecario e la vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto sono due strumenti alternativi per ottenere liquidità dal proprio immobile. Quali sono quindi le differenze tra le due? La vendita della nuda proprietà della casa consente di continuare a viverci fino al decesso, come succede con il prestito, ma garantisce delle somme più elevate oltre a non porre il limite d’età. Inoltre, nella vendita della nuda proprietà non c’è ipoteca e non vi è assorbimento di una parte del valore dell’appartamento dagli interessi pagati alla banca. Ne deriva la maggiore convenienza della nuda proprietà sul piano economico.

Quali sono i contro? Tale vendita è difficile da realizzare perché non ci sono molti acquirenti disposti a comprare la casa aspettando il decesso del precedente proprietario. L’altro svantaggio della nuda proprietà rispetto al prestito vitalizio ipotecario è che con la prima si perde la proprietà dell’immobile mentre il secondo consente di mantenerla monetizzandone il valore.

Leggi anche -> Come funziona la donazione immobiliare a un familiare?

Tag: Come Fare Per, Immobiliare, Privati

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Autore: Redazione

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