Il notaio nelle compravendite immobiliari. Obblighi e responsabilità

Immobiliare, Notai

Nelle compravendite immobiliari, il notaio deve adempiere a una serie di oneri accessori oltre alla stipula del rogito. Se il notaio non adempie ai suoi obblighi professionali è responsabile sotto diversi aspetti. Vediamo quali.

Compravendite immobiliari: il ruolo del notaio Compravendite immobiliari: il ruolo del notaio

Il ruolo del notaio nelle compravendite immobiliari

Il notaio, in qualità di pubblico ufficiale e professionista incaricato dalle parti, nel predisporre gli atti immobiliari, ha il dovere di attenersi a determinate regole affinché:

  • l’atto notarile sia conforme alla legge e alla volontà delle parti;
  • gli effetti giuridici dell’atto non siano pregiudicati da vincoli o da diritti di terzi (ad esempio ipoteche, pignoramenti, servitù, prelazioni, ecc.) di cui le parti non erano al corrente, in quanto erroneamente informate dal notaio.

Gli obblighi gravanti sul notaio derivano dal contratto di prestazione d’opera professionale stipulato con il suo cliente. L’inosservanza di tali obblighi stabiliti dalla legge è fonte di responsabilità.

Obblighi e responsabilità professionale del notaio

Il notaio incaricato alla stipula di compravendite immobiliari deve eseguire degli accertamenti preliminari:

Riguardo a quest'ultimo punto, il notaio è tenuto infatti ad accertare, mediante l'accesso ai pubblici registri, se negli ultimi venti anni risultino a carico dell’immobile eventuali gravami o pregiudizievoli che ne limitano la disponibilità o il godimento. Per tal motivo, le visure catastali e ipotecarie rappresentano lo strumento necessario per adempiere a tali obblighi:

  • la visura catastale (attuale o storica, per nominativo, per indirizzo o per immobile), oltre ad identificare la posizione di un immobile sul territorio di uno specifico Comune, ne definisce i dati catastali, la categoria catastale, la classe, la consistenza, la rendita catastale per i fabbricati e il reddito dominicale per i terreni.
  • le visure ipotecarie o visure ipocatastali (per immobile, per soggetto, pregiudizievoli, legale, ecc..) vengono eseguite presso gli Uffici di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria Registri Immobiliari) in tutta Italia. In generale, hanno lo scopo di far conoscere i dati del proprietario e dei comproprietari, la natura del diritto reale, della quota, la tipologia dell'atto di provenienza, nonché verificare lo stato di eventuali gravami (ipoteche volontarie, servitù, vincoli) o pregiudizievoli (ipoteche legali, ipoteche esattoriali, pignoramenti, decreti ingiuntivi) a carico dell'immobile.

Compravendite immobiliare: quando è responsabile in notaio?

L'inadempimento degli obblighi sopracitati è fonte di responsabilità. Ogni qualvolta che da essi derivi un danno ad una o entrambe le parti, il notaio potrebbe essere responsabile sotto diversi profili:

  • civile, in caso di danni per l’inadempimento dei suoi doveri professionali;
  • penale, se ha commesso reati;
  • disciplinare, in caso di violazione dei principi deontologici della categoria.

La giurisprudenza ritiene che sul notaio non grava solo l’obbligo di predisporre un atto che produca gli effetti voluti dalle parti, formalmente e sostanzialmente valido. I suoi obblighi si estendono anche a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza del rogito. 

Salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, il notaio ha l'obbligo di effettuare la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene. Più in generale, deve verificare le risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura. L'inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità "ex contractu" per inadempimento dell'obbligazione di prestazione d'opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità. (Cass. Civ. sez. III, 28 novembre 2007, n. 24733)

Se il notaio non effettua gli accertamenti ipocatastali, sarà obbligato al risarcimento del danno che il cliente ha sopportato. Il cliente che sostiene di aver subito un danno per la mancata acquisizione delle visure da parte del notaio, dovrà però dimostrare e quantificare l’effettivo danno sopportato.

Assicurazione obbligatoria a tutela del cliente

Il cliente è protetto dalle conseguenze degli eventuali errori e inadempimenti attraverso un'assicurazione obbligatoria sottoscritta dal notaio. Essa per legge copre ogni notaio in caso di responsabilità civile per errore. Esiste, inoltre, un fondo di garanzia per i danni derivanti da illeciti di carattere penale.

Anche i Consigli Notarili Distrettuali controllano il corretto comportamento del notaio. Verificano che il professionista osservi i suoi doveri, compreso l'obbligo di risarcimento del danno.

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Autore: Redazione

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La Redazione di Smart Focus è composta da esperti in fiscalità e tributi (commercialisti, fiscalisti e tributaristi), in normative e legislazione (notai ed avvocati) nonché da professionisti (ingegneri, architetti, geometri, esperti visuristi, agenti immobiliari), in grado di affrontare le tematiche di attualità economica, fiscale e tributaria con l’obiettivo di fornire sempre informazioni complete, chiare ed aggiornate in modo semplice ed immediato.

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