Visure Italia e FIAIP formano gli agenti immobiliari di domani

L'attività di una impresa non deve essere solo dedita alla commercializzazione dei propri prodotti o servizi ed all'incremento di fatturato e margine operativo lordo. Il compito di una impresa moderna che si confronta con un mercato in evoluzione ed orientato verso la professionalizzazione degli operatori passa, a volte, anche attraverso la formazione degli stessi clienti. E' quanto sta svolgendo Visure Italia ormai da anni e che si è concretizzato di recente, grazie alla collaborazione con il Collegio F.I.A.I.P. di Milano (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionisti) in un workshop rivolto esclusivamente agli agenti immobiliari.

 

Workshop agenti immobiliari Workshop agenti immobiliari

 

La filosofia del workshop si fonda sulla condivisione di alcuni valori che costituiscono le fondamenta della professione degli agenti immobiliari: onestà, trasparenza, informazione, aggiornamento ed innovazione. Sono questi anche gli obiettivi formativi del workshop che spingono gli agenti immobiliari ad organizzare e programmare la loro attività professionale nell'ottica di acquisizione e valorizzazione di questi principi cardine e nella loro applicazione nell'attività quotidiana.

Mai fidarsi solo del Catasto!

La prima parte del workshop si è concentrata su alcuni errori presenti nelle visure catastali, una tipologia di documento utilizzata dagli agenti immobiliari ma sulla quale viene riposta spesso eccessiva fiducia. Sono infatti numerosi i casi nei quali le visure catastali contengono dati non corrispondenti allo stato giuridico e di fatto degli immobili come ad esempio la stessa superficie espressa in metri quadri ma non corrispondente alla realtà dei fatti o l'indirizzo dell'immobile.

Le visure catastali vanno quindi esaminate con molta attenzione e verificata la corrispondenza o meno con i dati indicati nell'atto pubblico trascritto in Conservatoria, facilmente verificabili attraverso una semplice visura ipotecaria. I dati degli intestatari della ditta catastale possono non essere corretti a causa della mancata voltura catastale di un atto, una denuncia di successione ad esempio, che determina, come diretta conseguenza, che nella visura catastale possano essere riportati ancora i dati del nonno quando invece l'immobile ormai è già di proprietà dei nipoti.

Anche le rappresentazioni grafiche degli immobili rilevati dal Catasto attraverso un estratto di mappa o una planimetria catastale non sono sempre corrispondenti allo stato dei luoghi così come rilevato dagli agenti immobiliari nel corso del loro sopralluogo. Infatti, la planimetria catastale potrebbe non essere aggiornata a seguito di interventi di ristrutturazione, adeguamenti normativi, frazionamento o ampliamento che, pur eseguito nel rispetto delle norme urbanistiche, non sono stati notificati al Catasto con un aggiornamento della planimetria dell'immobile.

Quali sono le fonti per la raccolta di informazioni?

Gli agenti immobiliari acquisiscono le informazioni solo da alcune fonti, senza sapere che il report che garantisce una informazione esaustiva, aggiornata e certa deve essere elaborato ricorrendo a diverse fonti:

  • Uffici di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari)
  • Catasto
  • Camera di Commercio
  • Agenzia delle Entrate
  • Tribunale
  • Comune

Solo attraverso la combinazione delle informazioni disponibili nelle banche dati pubbliche, integrate con i dati informativi frutto di indagini patrimoniali, è possibile accertare l'affidabilità e la solvibilità dei soggetti, persone e imprese, con le quali gli agenti immobiliari si trovano a dialogare nel corso della loro attività, a tutela non tanto dei loro clienti quanto dei valori di onestà e trasparenza che stanno alla base del codice deontologico degli agenti immobiliari.

A cosa serve il Catasto?

Abbiamo già esaminato la caratteristica della non probatorietà del Catasto italiano (clicca qui per leggere il nostro articolo di approfondimento) e quindi, in definitiva a cosa serve il Catasto? Quali sono essenzialmente le sue finalità? Nel corso del workshop Visure Italia ha illustrato agli agenti immobiliari, con esempi concreti e attraverso l'esame congiunto dei documenti, le 3 finalità del Catasto:

  1. la finalità fiscale
  2. la finalità civile
  3. la finalità giuridica

Sulla base di queste finalità, sono state esaminate le caratteristiche del Catasto, suddiviso in base a:

  • tipo (rustico o fondiario e edilizio o urbano)
  • effetti giuridici (probatorio e non probatorio)
  • rappresentazione degli immobili (descrittivo o geometrico)

Gli atti notarili non sono tutti on line. Lo sapevi?

Gli atti notarili vengono trascritti o iscritti, se si tratta di ipoteche, gravami o pregiudizievoli, e sono disponibili on line come nota di trascrizione, sostanzialmente un sunto dei principali contenuti dell'atto. A decorrere dal 2014 è possibile effettuare un'ispezione anche del Titolo telematico ma solo per gli atti stipulati dal 2014. Peraltro, non tutti i notai depositano l'atto notarile in formato elettronico per cui non è detto che sia sempre disponibile. La meccanizzazione degli atti notarili ha avuto inizio in Italia negli anni '70 ma inizialmente le note di trascrizione non erano collegate al soggetto.

Solo a decorrere dal 1982 il collegamento in Conservatoria tra le note di trascrizione ed i soggetti è stato completato ma per tutti gli atti stipulati in data antecedente occorre effettuare una ricerca nei repertori cartacei della Conservatoria per ispezionare sia i soggetti sia gli atti. Vista la complessità della materia e la specifica professionalità richiesta, si suggerisce di fare ricorso sempre ad un esperto visurista.

Affidabilità e solvibilità vanno sempre accertate per una efficace intermediazione immobiliare senza rischi

Nel corso del workshop le domande più frequenti espressa dagli agenti immobiliari presenti erano:

  • Come faccio per essere certo che l'inquilino sarà affidabile nel tempo e garantire così il mio cliente?
  • Come posso essere sicuro che l'acquirente onorerà il compromesso firmato?
  • Quali azioni devo intraprendere per incassare le mie provvigioni?

Attraverso le indagini patrimoniali è possibile dare una risposta completa a questi quesiti integrando i documenti provenienti dalle banche dati pubbliche, la Camera di Commercio, la Agenzia delle Entrate ed il Tribunale, con le informazioni acquisite da fonte investigativa. Accertare quindi l'affidabilità di una persona, verificare il rating di una impresa, constatare la solvibilità e la capacità di onorare un impegno nel tempo così come trovare i beni, mobili ed immobili, da aggredire in caso di contenzioso non sono più dei segreti per gli agenti immobiliari della FIAIP di Milano.

Servizi studiati per gli agenti immobiliari

Nel corso del workshop, insieme con i partecipanti, si è provveduto infine ad una segmentazione delle principali fasi della quotidiana attività degli agenti immobiliari, fornendo come risposta concreta i servizi che Visure Italia ha elaborato per ogni fase appositamente per gli agenti immobiliari:

  • scoperta commerciale
  • acquisizione di un mandato
  • firma ed accettazione proposta di acquisto e locazione
  • sottoscrizione contratto preliminare di compravendita
  • registrazione e trascrizione del contratto preliminare
  • firma contratto di locazione
  • stipula del rogito notarile
  • incasso provvigioni e recupero dei crediti

 

Cogliamo l'occasione per ringraziare il Collegio FIAIP di Milano, nelle persone del presidente Marco Grumetti e dei Consiglieri Sarah Frizza e Giulio Vivaldi per la disponibilità e la collaborazione prestate in occasione del workshop.

 

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Tag: agente immobiliare, Agenti Immobiliari, visure italia

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Autore: Redazione

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La Redazione di Smart Focus è composta da esperti in fiscalità e tributi (commercialisti, fiscalisti e tributaristi), in normative e legislazione (notai ed avvocati) nonché da professionisti (ingegneri, architetti, geometri, esperti visuristi, agenti immobiliari), in grado di affrontare le tematiche di attualità economica, fiscale e tributaria con l’obiettivo di fornire sempre informazioni complete, chiare ed aggiornate in modo semplice ed immediato.

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