Esecuzioni immobiliari: dopo 3 aste nessuno stop al pignoramento

Gli effetti della riforma del 2016 in materia di espropriazione forzata e procedure concorsuali: il limite delle 3 aste non si applica alle esecuzioni immobiliari. Il numero massimo di aste di vendita esiste solo per i beni mobili.

esecuzioni immobiliari

È stato pubblicato, sulla Gazzetta Ufficiale, il D.L. 3 maggio 2016, n. 59, recante disposizioni urgenti in materia di procedure esecutive e concorsuali, nonché a favore degli investitori in banche in liquidazione. Si è discusso tanto delle novità introdotte, soprattutto quelle riguardanti la modifica di alcune norme del codice di procedura civile. Una vera e propria svolta, con la quale si abbandonano gli interminabili esperimenti di asta per la vendita dei beni pignorati. Facciamo chiarezza sulle modifiche apportate al codice di procedura civile.

D.l. n. 59/2016: le modifiche alle esecuzioni immobiliari e mobiliari

Il testo della norma prevede che il Giudice fissi "Il numero complessivo, non superiore a tre, degli esperimenti di vendita, i criteri per determinare i relativi ribassi, le modalità di deposito della somma ricavata dalla vendita e il termine finale non superiore a sei mesi, alla cui scadenza il soggetto incaricato della vendita deve restituire gli atti in cancelleria. Quando gli atti sono restituiti a norma del periodo precedente, il giudice, se non vi sono istanze a norma dell'articolo 540-bis, dispone la chiusura anticipata del processo esecutivo, anche quando non sussistono i presupposti di cui all'articolo 164-bis delle disposizioni di attuazione del presente codice."

Queste parole estrapolate dal contesto potrebbero benissimo riferirsi alle esecuzioni immobiliari, ma non è così.

Esecuzioni immobiliari: stop al pignoramento dopo 3 aste?

Non esiste un numero massimo di esperimenti per le esecuzioni immobiliari. Il limite delle tre aste di vendita del bene pignorato NON si applica infatti alle procedure esecutive immobiliari.

Ciò è evidente dalla completa lettura degli artt. 532 e 533 c.p.c.. Frasi come "affinché proceda alla vendita in qualità di commissionario” e "non può consegnare la cosa all'acquirente prima del pagamento integrale del prezzo” non possono di certo far riferimento a un immobile. Questo tipo di bene, per definizione, non può essere spostato. Quindi, non è possibile "consegnare la cosa all'acquirente...".

Se si va ancora più a fondo, l’articolo art. 532 c.p.c. è collocato nella Sezione III - Dell'assegnazione e della vendita, la quale si trova all'interno del Capo II - Dell'espropriazione mobiliare presso il debitore, a sua volta presente nel Titolo II - Dell’espropriazione forzata. La norma troverà applicazione nelle vendite svolte dagli Istituti di Vendite Giudiziarie o attraverso altro “commissionario”. Queste vendite però riguardano solo beni mobili, come capi di abbigliamento,elettrodomestici, gioielli, ecc.. Solo esclusi beni immobili o altri diritti reali immobiliari suscettibili di ipoteca e quindi di pignoramento.

Esecuzioni immobiliari e aste

I pignoramenti immobiliari si sono sempre distinti per la lunga serie di aste, i tempi biblici e i continui ribassi di valore. Una situazione che da un lato ha frustrato spesso le esigenze dei creditori. Questi, anche nell'ipotesi di vendita del bene, non sempre riuscivano a rientrare sia nell'importo vantato che nelle spese sostenute. Ciò ha inciso negativamente sulla condizione del debitore, il quale, pur espropriato della casa, non si liberava della morosità. L’immobile finiva infatti per essere svenduto a un prezzo di gran lunga inferiore al proprio valore e allo stesso credito per cui si procedeva.

Con la riforma questa situazione continua a persistere. Neppure nella riforma del 2016, vi è alcuna previsione di un numero massimo di aste. Il nuovo testo fa riferimento solo al prezzo d’asta nelle procedure immobiliari. In caso di mancata vendita, se non vi sono domande di assegnazione, "il giudice può stabilire diverse condizioni di vendita e diverse forme di pubblicità, fissando un prezzo base inferiore al precedente fino al limite di un quarto e, dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto, fino al limite della metà”.

Riassumendo: se l'immobile pignorato non si vende dopo 3 aste, il pignoramento NON si chiude e la casa NON ritorna al debitore. Non è previsto alcun limite numerico di tentativi di vendita dell’immobile pignorato. Tuttavia, esiste una “fine” al pignoramento immobiliare infruttuoso, fine che può essere sancita dal giudice con l’estinzione anticipata della procedura.

Come conoscere il valore immobiliare di una casa

Per dare un preciso valore di mercato a un immobile e conoscere quindi la reale entità del ribasso causato dalle aste, è possibile richiedere una valutazione immobiliare online. La valutazione immobiliare consente di dare una preciso valore di mercato, specificatamente riferito all'unità immobiliare oggetto di valutazione sulla base della relativa planimetria catastale.

Il documento ottenuto mette a disposizione:

  • valutazione immobiliare
  • planimetria catastale
  • visura catastale storica.

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Autore: Redazione

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