Come funziona la donazione immobiliare a un familiare?

Immobiliare, Privati

Quali sono gli adempimenti, i vantaggi e i costi della donazione immobiliare a un familiare? Un approfondimento con link ai documenti utili da ottenere online!

donazione immobiliare

La donazione di un immobile a un familiare comporta numerosi vantaggi e svantaggi, diversi adempimenti a seconda della tipologia dell'immobile e, se il donatore lo desidera, alcune clausole contrattuali che possono limitare il godimento del bene. Ecco un piccolo approfondimento sulla donazione immobiliare a un familiare, dal punto di vista notarile e fiscale, con i link ai documenti utili da ottenere online.

Donazione immobiliare: cos'è?

La donazione è un contratto con cui un soggetto arricchisce un altro gratuitamente. La donazione può interessare tutti i tipi di beni, a eccezione dei beni futuri e altrui; in alcuni casi può interessare anche dei diritti. Per quanto riguarda gli immobili, è possibile donare la proprietà e altri diritti reali come l’usufrutto, l’uso o il diritto di abitazione. La donazione può essere diretta o indiretta:

  • la donazione diretta prevede che si doni, in vita, un bene a favore di un soggetto
  • la donazione indiretta, invece, è un atto che produce un effetto donativo e di beneficio a favore di chi lo riceve.

Un esempio di donazione indiretta? L’acquisto di un immobile da parte di un soggetto, pagato per l’intero o in parte, con il danaro di un'altra persona. Ma come avviene nel concreto la donazione di un immobile? Per donare un immobile bisogna procedere necessariamente:

  • con atto pubblico, e quindi attraverso un notaio
  • alla presenza di due testimoni

Inoltre, nell’atto le parti devono indicare gli estremi delle eventuali donazioni anteriori e i relativi valori alla data dell’atto. La "capacità di donare" è regolata dai principi generali. Non possono donare:

  • i minori
  • gli interdetti
  • gli inabilitati
  • gli incapaci naturali.

Parziale eccezione è prevista per le donazioni fatte a causa di un matrimonio: sono valide se fatte con l'assistenza di chi esercita la potestà (o la tutela o la curatela) le donazioni fatte nel contratto di matrimonio dal minore o dall'inabilitato. Le persone giuridiche possono donare se così è previsto nello statuto o nell'atto costitutivo, e nei limiti di tali discipline. Circa la "capacità di ricevere per donazione", c'è parallelismo con la normativa a tal riguardo adottata per il testamento, e possono ricevere una donazione:

  • il figlio di una persona vivente al tempo della donazione, anche se ancora non concepito
  • le persone giuridiche
  • gli enti non riconosciuti, senza che l'efficacia della donazione sia più subordinata alla richiesta di riconoscimento.

È ammessa inoltre la donazione a favore di figli naturali non riconoscibili e sono ammissibili anche le donazioni tra coniugi. Non è invece ammessa la donazione a favore del tutore (o del protutore) dell'incapace.

Quali sono gli adempimenti per la donazione di un immobile?

Per la donazione di un immobile, gli adempimenti sono diversi a seconda della tipologia dell'immobile stesso. Se il donante intende donare un immobile, il notaio incaricato di redigere l’atto deve compiere alcune verifiche preliminari, ad esempio svolgere le cosiddette visure catastali ed ipotecarie, al fine di individuare con esattezza il bene. È possibile ottenere le visure ipotecarie e le visure catastali online su Visure Italia e ottenerle in pochi click. Se invece la donazione interessa un fabbricato urbano, il notaio deve indicare i dati catastali, far riferimento alle planimetrie depositate in catasto e dichiararne la conformità allo stato di fatto in cui si trova l’immobile, a pena di nullità dell’atto. Deve inoltre menzionare gli estremi delle autorizzazioni urbanistiche. Se infine si tratta di un terreno, è necessario allegare all’atto il certificato di destinazione urbanistica (cosiddetto CDU) che viene rilasciato dal Comune competente. Cosa succede dopo la stipula dell'atto? Il notaio è tenuto a provvedere alla trascrizione e alla registrazione del contratto.

Clausole e condizioni della donazione di un immobile

Quali sono le clausole che il donatore può inserire nel contratto e che possono incidere sulla donazione stessa o sulla sua efficacia? Eccone alcuni esempi:

  • può sottoporre la donazione a condizione sospensiva (“la donazione avrà effetto solo se….”) o risolutiva (“la donazione perderà ogni effetto se….”);
  • a un termine finale (“la donazione perderà efficacia a partire dal seguente momento…”) o iniziale (“la donazione avrà efficacia a partire dal seguente momento…”) che però non può mai coincidere con la morte del donante
  • può inserire un onere a carico del donatario come quello di prendersi cura del figlio del donate e di mantenerlo (cosiddetta donazione modale)

La prestazione a carico del donatario non può mai superare il valore della donazione né costituire il corrispettivo o la controprestazione del trasferimento del bene. Non può essere considerato un onere invece l’obbligo generale a carico del donatario di mantenere il donante in caso di necessità.

I pro e i contro della donazione di un immobile

Ecco, in sintesi, i vantaggi della donazione diretta effettuata attraverso il notaio:

  • il trasferimento è di regola irrevocabile
  • eventuali creditori che ritengano che l’atto sia stato posto al solo scopo di frodare le loro ragioni possono esercitare l’azione revocatoria solo entro 5 anni dal compimento dell’atto stesso
  • l’atto del notaio assicura la validità dell’atto
  • il donante di regola non è responsabile per i vizi della cosa donata.

Inoltre, la donazione comporta anche vantaggi di natura fiscale quando il donatario è un familiare e la donazione non supera un determinato valore. La donazione che ha ad oggetto immobili o diritti reali immobiliari deve essere trascritta nei pubblici registri immobiliari e volturata in catasto con applicazione anche delle imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale (rispettivamente del 2% e dell’1%) indipendentemente dall’eventuale franchigia. La voltura catastale è un documento che certifica l’avvenuta modifica dei dati anagrafici dell’intestatario di un bene immobile registrato presso gli Uffici del Catasto. È possibile ottenere una voltura catastale online su Visure Italia: il servizio prevede la presentazione della domanda di voltura presso l’Agenzia del Territorio (Servizi Catastali) della provincia di ubicazione dell’immobile o di registrazione della denuncia di successione. Gli svantaggi della donazione di un immobile, invece, possono essere:

  • la necessità di sostenere i costi notarili
  • gli obblighi alimentari nei confronti del donante qualora versi in stato di bisogno
  • la difficoltà a rivendere l’immobile posta la possibilità, per gli eredi nei successivi 10 anni dalla morte del donante, di impugnazione della donazione per lesione della quota legittima con la cosiddetta azione di riduzione.

Come fare per risparmiare sulla donazione?

Per risparmiare sulla donazione, e massimizzarne i vantaggi, sono possibili diversi metodi. Il primo, è lo strumento della donazione con riserva di usufrutto, che permette di ottenere un immediato vantaggio fiscale. Come funziona? Il donante si riserva l’usufrutto vita natural durante del bene che intende donare; se si tratta di bene immobile, il diritto di abitarlo o di concederlo in locazione, se il bene è denaro o titoli, il diritto di percepire gli interessi e/o dividendi. Il donatario in tal caso riceve la nuda proprietà dei beni donati, essendo riservato al donante l’usufrutto di tali beni. In questo caso, le imposte, se dovute, si pagano solo sul valore della nuda proprietà che è calcolato in base a tabelle ministeriali in base all’età dell’usufruttuario. Successivamente alla morte del donante, avviene la riunione dell’usufrutto alla nuda proprietà automaticamente e senza alcuna dichiarazione fiscale, né pagamento di imposte: per gli immobili è sufficiente presentare al Catasto il certificato di morte e chiedere la cancellazione dell’usufruttuario dal certificato catastale con un costo fiscale irrisorio e non si incorre in alcuna spesa.

Conviene di più la donazione o la successione?

Nei casi come questi, nei quali si decide di devolvere parte o tutto il patrimonio ai prossimi congiunti, il dubbio frequente è se sia più opportuno farlo già in vita tramite una donazione oppure lasciare un testamento in cui vengano assegnati i propri beni a parenti ed amici. La prima cosa da sapere è che in entrambi i casi è necessario rispettare la quota di legittima: il patrimonio ereditario si compone di una quota disponibile, che si può lasciare a chiunque si desideri e di una quota indisponibile di beni, destinati dalla legge a determinati soggetti: la quota di legittima o quota riservata, che non può essere intaccata nemmeno per volontà espressa del defunto. In sostanza, c'è da dire che non vi sono fondamentali differenze tra donazione e successione testamentaria: il patrimonio può essere suddiviso tra gli eredi sia con successivi atti di donazione che tramite specifiche disposizioni testamentarie. Spesso, la donazione di beni immobili non è consigliata nel caso in cui si voglia rivendere immediatamente il bene: la legge prevede infatti la possibilità per gli eredi legittimi di richiedere la restituzione del bene donato qualora leda la propria quota di legittima; in tal caso essi possono agire con l’azione di riduzione, che tende appunto a ridurre il valore della donazione, rendendola inefficace nei loro confronti fino a chiedere la restituzione del bene anche al terzo che lo abbia acquistato dal donatario. L’azione di restituzione del bene verso il terzo che acquista dal donatario non può più essere esercitata trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione. Tuttavia va ricordato che tale problema può essere aggirato se il proprietario, al momento della vendita, presta la garanzia per evizione del bene.

Leggi anche > Dichiarazione di successione: cos’è e come ottenerla online

Tag: Immobiliare, Privati

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