Diritti reali di godimento su cosa altrui

Tra i diritti reali vi sono quelli di godimento su cosa altrui. Vediamo come si costituiscono e in quali tipologie si suddividono.

I diritti reali di godimento su cosa altrui I diritti reali di godimento su cosa altrui

Diritti reali: significato e caratteristiche

I diritti reali hanno per oggetto una cosa ( res). Sono dei diritti soggettivi che attribuiscono al titolare un potere immediato e assoluto sulla cosa.
Tra le loro caratteristiche vi sono:
  • l'assolutezza. Possono essere fatti valere erga omnes, contro tutti. Non solo quindi contro l'alienante;
  • l'immediatezza del potere sulla cosa. Non è necessaria la cooperazione di altri soggetti come, ad esempio, nelle obbligazioni;
  • la tipicità, in quanto non se ne può modificare la disciplina. Sono a "numero chiuso", rientrano tra questi solo quelli stabiliti dalla legge;
  • la patrimonialità. Il contenuto è suscettibile di valutazione economica.

Tipologie di diritti reali

I diritti reali si distinguono in:

  • ius in re propria, si tratta dei diritti su cosa propria. L'unico che rientra in questa categoria è il diritto di proprietà (art. 832 del c.c.)
  • iura in re aliena, ovvero i diritti su cosa altrui. Questi sono esercitati su cose di cui è proprietario un altro soggetto. Si assiste quindi a una riduzione delle facoltà concesse al titolare del diritto. I diritti su cosa altrui a loro volta possono essere: diritti reali di godimento e diritti di garanzia

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Diritti reali di godimento: come si costituiscono

Riassumendo, i diritti su cosa altrui sono caratterizzati da:

  • specialità
  • limitatezza del contenuto del diritto. Il titolare di un diritto reale su cosa altrui può esercitare solo alcune facoltà;
  • possibilità di loro estinzione per non uso ventennale o per confusione (ovvero quando il titolare di un diritto reale su cosa altrui diventa proprietario del bene).

Fatto un ripasso delle basi, soffermiamoci sui diritti di godimento. Si tratta di diritti che hanno per oggetto cose altrui da cui si traggono delle utilità. Questi comprimono il diritto di proprietà e attribuiscono sulla res di altri facoltà di godimento la cui intensità è diversa secondo il tipo di diritto. Vediamo, in maniera sintetica, le diverse tipologie di diritti reali di godimento.

1. Usufrutto

L'usufrutto, disciplinato dagli artt. 978 e ss. c.c., limita quasi completamente le facoltà del proprietario sul bene. Questo diritto reale consente all'usufruttuario di godere della res e di trarne ogni utilità, rispettando però la destinazione economica del bene. La sua costituzione si può avere per legge, atto tra vivi, testamento o usucapione.

L’usufruttuario ha il diritto di godere della cosa e di fare suoi frutti naturali e civili per la durata del suo diritto. Quest'ultima non può mai eccedere la vita dell’usufruttuario, anche in caso di cessione. Se costituito a favore di una persona giuridica non può eccedere al durata di trenta anni.

2. Servitù

La nozione di servitù prediale è data dall'art.1027 e ss. c.c.:"[...] consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario".

Le servitù possono essere costituite coattivamente o volontariamente, per usucapione o per destinazione del padre di famiglia. Esse si distinguono in:

  • apparenti
  • non apparenti
  • negative
  • affermative
  • continue
  • discontinue

Si estinguono oltre che per confusione e non uso ventennale, per rinuncia da parte del titolare o per scadenza del termine.

3. Uso e Abitazione

L’art.1021 c.c. è dedicato all'uso: "Chi ha il diritto d'uso di una cosa può servirsi di essa e, se è fruttifera, può raccogliere i frutti per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia. I bisogni si devono valutare secondo la condizione sociale del titolare del diritto".

Per l'abitazione i poteri del titolare del diritto sono più limitati. L'art. 1022 c.c. dispone che: "Chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia".

5. Enfiteusi

Un diritto reale, anche se ormai in disuso, che attribuisce all'enfiteuta il diritto di godimento di un immobile dietro l'obbligo di pagare un canone e di migliorare il bene.
L’enfiteuta, ossia colui a cui il proprietario concede il fondo in godimento, ha gli stessi diritti del proprietario ma non può alienare il fondo. Per quanto riguarda gli obblighi ricordiamo il miglioramento del fondo e il pagamento di un canone periodico che può consistere anche in una quantità fissa di prodotti naturali.

L’enfiteusi può essere perpetua o a tempo non inferiore ai 20 anni. L’enfiteuta può affrancare il fondo in qualsiasi momento, ovvero acquistarne la piena proprietà, pagando al proprietario una somma pari a 15 volte il canone annuo.

6. Superficie

Disciplinata dall'articolo 952 c.c. che stabilisce: "Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà.
Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo".

Il diritto di superficie si costituisce per contratto con forma scritta ad substantiam e per testamento. In presenza di tale situazione non produce effetto il principio di accessione, in base al quale  il proprietario del suolo è anche proprietario di quello che vi è posto al di sopra. Questo diritto consente quindi di separare la proprietà del suolo da quella della soprastante costruzione.

Come scoprire se un soggetto è titolare di diritti reali?

La risposta a questa domanda è semplice. Basterà richiedere una visura ipotecaria per soggetto. Le informazioni ottenibili attraverso questo servizio riguardano:

  • i dati anagrafici completi dei soggetti (persone fische o giuridiche);
  • i dati catastali dei beni immobili con gli identificativi catastali completi;
  • la natura dei diritti reali e le quote in capo agli attuali proprietari dei beni immobili in portafoglio;
  • la presenza di eventuali gravami, servitù o vincoli nonché trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli.

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Riproduzione riservata ©

Autore: Francesco Marras

Francesco Marras

Ha acquisito una formazione tecnica in architettura di interni e nell’architettura del paesaggio. Da venti anni svolge la professione di visurista per ispezioni ipotecarie e catastali presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari ed il Catasto per conto di studi notarili, enti di riscossione e istituti di credito. In VisureItalia ricopre il ruolo di Responsabile del Settore Legale e coordina le attività del team di visuristi.

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