Contratto di locazione per uso abitativo

Il contratto di locazione ad uso abitativo è l'accordo attraverso il quale il locatore si assume la responsabilità di assicurare l’uso di un bene, ovvero un'abitazione, al locatario o conduttore.

Contratto di locazione per immobile ad uso abitativo Contratto di locazione per immobile ad uso abitativo

Contratto di locazione: conduttore e locatore

Il contratto di locazione è l'accordo sottoscritto da conduttore e locatore al fine di regolare l'affitto di un immobile ad uso abitativo. Entrambi si accordano sulle condizioni di questo utilizzo, secondo patti variabili in base alle esigenze delle parti. La legge di riferimento in materia è la n. 392/1978 che, insieme al Codice Civile, stabilisce gli elementi fondamentali affinché questo accordo abbia piena validità.

Prima di procedere diamo una definizione più dettagliata delle due figure principali nella sottoscrizione del contratto di locazione:

  • conduttore: è colui che utilizza un bene immobile (stanza, appartamento, etc.) per un determinato periodo di tempo, dietro pagamento di un corrispettivo;
  • locatore: è il proprietario del bene che mette a frutto l’appartamento affittato (in cui ha investito ma che non abita) ricavandone un’entrata mensile, ovvero il canone. Prima sarebbe bene calcolare il valore minimo del canone di locazione.

Contratto di locazione: registrazione, disdetta e rinnovo

A) Registrazione. Il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo e commerciale - quali locali commerciali, negozi, uffici, locali artigianali locali non commerciali, case vacanza (dunque locali ad uso turistico) - terreni e fondi rustici, va registrato obbligatoriamente entro 30 giorni dalla data di stipula o dal primo pagamento mensile, se antecedente alla stipula. A tal proposito, potrebbe esserci il rischio di sanzioni amministrative pesanti, stabilite dall'Agenzia delle Entrate, qualora il proprietario: non effettui la registrazione nei tempi prestabiliti; effettui una registrazione non veritiera, vale a dire indicando un canone mensile inferiore a quello reale. È possibile registrare i contratti in regime Irpef ordinaria ed in cedolare secca.

B) Disdetta. Le parti, conduttore e locatore, possono disdire il contratto al termine dei 4 anni, ma con un preavviso di almeno 6 mesi dalla scadenza. Questo dovrà avvenire tramite l'inoltro di una raccomandata al domicilio della controparte. Si precisa che, nel caso tale preavviso risultasse assente o giunto in ritardo rispetto alla data ultima prevista, il rinnovo s’intende automatico.

C) Rinnovo. Infine, se il coinquilino desiderasse rinnovare il contratto a condizioni diverse, rispetto a quelle previste, anche in questo caso dovrà inoltrare una raccomandata al domicilio della controparte con almeno 6 mesi di anticipo dalla data di scadenza. In questo specifico caso, però, il locatore ha tempo 60 giorni per inviare a sua volta una risposta. Se tale preavviso risultasse assente o se non fosse raggiunto un accordo, il contratto è da intendersi cessato al termine dei 4 anni.

Contratto di locazione a canone concordato

Il contratto a canone concordato ha una durata pari a 3 anni più 2 di rinnovo automatico (o 3 previa intesa), tranne casi particolari. Il corrispettivo è stabilito dall’accordo territoriale tra Sindacati degli inquilini e Associazioni dei proprietari. Il canone risulta inferiore ai prezzi di mercato attuali. Perché si tende a mantenere un canone basso? Il motivo principale consiste nel venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere un immobile in affitto.

Per questa tipologia di contratto, sono previsti alcuni vantaggi fiscali, sia per il proprietario che per l'inquilino (in base alle fasce di reddito), riguardanti:

  • reddito Irpef;
  • imposta di registro;
  • Ici (solo nei Comuni che hanno ammesso tale forma contrattuale).

Il contratto di locazione a canone libero

Nel caso del contratto a canone libero, proprietario e inquilino decidono in piena libertà l'ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l'obbligo. Fondamentale il rispetto della durata minima di 4 anni più 4 di rinnovo, eccetto casi particolari. Tra questi si cita, per esempio, la vendita del fabbricato, o la ristrutturazione dell'immobile, o ancora un possibile subentro del proprietario.

Tra i principali dati identificativi che vanno indicati nel contratto, ci sono:

  • dati di locatore e conduttore;
  • dati dell'immobile con relative coordinate catastali e relativo stato dei luoghi;
  • durata e modalità di rinnovo nei limiti di legge;
  • destinazione d'uso dell'immobile, nonché quella abitativa;
  • limiti e responsabilità in termini di ordinaria e straordinaria amministrazione;
  • accesso all'immobile da parte del proprietario.

Tra le informazioni aggiuntive indicate nel contratto, ci sono:

  • possibili casi in cui il conduttore può recedere dal contratto;
  • ammontare del canone, eventuale suo aggiornamento, ipotesi e conseguenze del mancato pagamento;
  • limiti in caso di sublocazione e condizioni di comodato dell'immobile stesso;
  • deposito cauzionale a garanzia da versarsi da parte del conduttore;
  • condizioni di utilizzo dei dati sensibili (scambiati in occasione della firma del contratto) in base alla normativa sulla privacy.

Firma e data del confezionamento dell'atto chiudono il contratto, che viene redatto nelle copie necessarie da scambiarsi tra le parti.

Contratto di locazione con cedolare secca

Avendo a disposizione un modello fac simile di contratto con cedolare secca, ossia senza alcun imposta di bollo e di registro, se correttamente impaginato e formattato, basterà inserirvi i seguenti dati e sottoscriverlo insieme proprietario e inquilino:

  • dati anagrafici dei contraenti;
  • dati dei documenti d’identità;
  • dati catastali dell’immobile, quali foglio, particella, categoria, classe, rendita catastale;
  • indicazione dell’APE allegata al contratto;
  • previsione della cedolare secca, con dichiarazione per esonero dalla raccomandata.

Contratto di locazione: altri usi

Oltre il contratto di locazione ad uso abitativo, ne esistono altre due principali tipologie, che vediamo schematicamente qui di seguito:

  • Ad uso transitorio: la stipula può avvenire soltanto in caso di situazioni particolari comprovate. Un esempio pratico: un inquilino può avere necessità di prendere in affitto un immobile per motivi lavorativi. Immaginiamo che debba accettare un contratto di lavoro a tempo determinato. Queste le caratteristiche base del contratto:

durata: minimo 1 mese, massimo 18 mesi non rinnovabili;
- canone: concertato;
- agevolazioni fiscali: nessuna.

  • Ad uso studenti universitari: è una tipologia di contratto al quale opta la maggioranza degli studenti universitari fuori sede. Queste le caratteristiche base del contratto:

- durata: minimo 6 massimo 36 mesi;
- canone: fissato dall'accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, Università e associazioni degli studenti;
- agevolazioni fiscali: riservata solo al proprietario.

Considerato che, per consuetudine lo studente non ha reddito, per provvedere al pagamento dei canoni di locazione ci si rivolge ad una nuova figura (la terza, dopo conduttore e locatore). Entra in gioco il garante, ossia "colui che obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l’adempimento di un’obbligazione altrui". Si tratta una forma di fideiussione a garanzia del pagamento del canone di affitto. In pratica, il fideiussore è colui che ha l’obbligo di garantire l’adempimento di un debito altrui.

Tag: Agenti Immobiliari, cedolare secca, contratto di locazione ad uso abitativo, contratto di locazione ad uso commerciale, contratto di locazione ad uso transitorio, contratto di locazione ad uso turistico, contratto di locazione con garante, contratto locazione, Immobiliare, registrazione contratto locazione

Se hai trovato utile questo articolo o hai bisogno di un chiarimento, lascia un commento nel form a fine pagina o scrivici a smartfocus@visureitalia.com.

Riproduzione riservata ©

Autore: Redazione

Redazione

La Redazione di Smart Focus è composta da esperti in fiscalità e tributi (commercialisti, fiscalisti e tributaristi), in normative e legislazione (notai ed avvocati) nonché da professionisti (ingegneri, architetti, geometri, esperti visuristi, agenti immobiliari), in grado di affrontare le tematiche di attualità economica, fiscale e tributaria con l’obiettivo di fornire sempre informazioni complete, chiare ed aggiornate in modo semplice ed immediato.

Potrebbero interessarti anche

Aggiungi un commento

TROVA CIO' CHE TI SERVE
    Visura Italia Smart Focus banner sidebar

    Iscriviti alla Newsletter

    Iscriviti per essere sempre aggiornato su attualità economica, novità fiscali e tributarie, consigli pratici su normative, leggi e tributi.

    Seguici

    smart-focus-visureitalia-banner-pubblicita