Compromesso di compravendita: fac simile e download in pdf

Il compromesso di compravendita o contratto preliminare è un contratto con il quale le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo. Deve essere redatto in forma scritta e sottoscritto dalla parte promissaria acquirente e dal promittente venditore. Scarica on line il fac simile in formato pdf.

compromesso di compravendita

Una trattativa immobiliare, in seguito all'assistenza di un agente immobiliare, si conclude con la sottoscrizione di una proposta di acquisto. Con questo atto il promissario acquirente si impegna ad acquistare l'immobile di proprietà del promittente venditore. La proposta rappresenta infatti il primo step per dare inizio al processo di trasferimento della proprietà. Una volta accettata dal venditore, la proposta di acquisto diventa vincolante per le parti (art. 1326 e s.s. c.c.) e si consolida nel compromesso di compravendita.

Compromesso di compravendita: forma ed obbligatorietà

Il preliminare di compravendita è un contratto tipico previsto dall'art. 1351 del Codice Civile. Il legislatore ha stabilito alcuni principi essenziali che devono essere rispettati nella redazione del contratto.

La forma

Il compromesso deve essere redatto obbligatoriamente in forma scritta, pena la nullità. Non è quindi valido un preliminare in forza del quale le parti si sono impegnate verbalmente alla compravendita di un immobile. Pertanto, la forma deve essere quella scritta (art. 1351 c.c.). In difetto il preliminare è nullo (rectius forma per relationem).

Obbligatorietà

L'impegno, sottoscritto dalle parti con il preliminare, è un obbligo al quale le parti si impegnano ad adempiere. La volontà espressa dall'acquirente e dal venditore di concludere un contratto definitivo obbliga entrambi all'adempimento (art. 1326 e s.s. c.c.). Ne deriva che il mancato adempimento da parte di una delle parti è disciplinato dall'art. 2932. È infatti previsto che si possa ricorrere al Giudice per la emissione di una sentenza che obblighi la parte inadempiente alla esecuzione del contratto. La sentenza del Giudice avrà effetto traslativo della proprietà immobiliare.

Come scrivere un compromesso di compravendita

Il contratto preliminare non trasferisce ancora la proprietà dell’immobile oggetto di compravendita. Con questo atto le parti si impegnano a sottoscrivere l’atto notarile che avrà effetti traslativi dei diritti reali. Pertanto, nella redazione del contratto è fondamentale rispettare alcuni principi.

Il consenso

Il consenso delle parti deve essere espresso. La forma corretta prescrive che si scriva “Tizio si impegna a vendere a Caio, che promette di acquistare, l’immobile ..”. In questo modo viene rispettato il principio su cui si fonda il compromesso di compravendita, ossia l’impegno delle parti alla stipula di un contratto definitivo.

Il termine

Le parti devono necessariamente stabilire un termine entro il quale si impegnano alla stipula dell’atto notarile. Il termine può essere semplice o essenziale e deve essere specificato nel preliminare di vendita. Se il termine è semplice, qualora una delle parti non sia in grado di stipulare il contratto definitivo, questa sarà ritenuta inadempiente ed in mora ma il contratto sarà comunque ancora vincolante. La parte nel cui interesse è stato stabilito il termine essenziale (art. 1457), entro tre giorni dalla scadenza deve dichiarare di volere la esecuzione del contratto. In difetto, il contratto si risolverà di diritto.

Acconto e caparra confirmatoria

Con la sottoscrizione del preliminare, la parte acquirente corrisponde alla parte venditrice una somma a garanzia delle obbligazioni assunte. Nella redazione del contratto, può essere indicata con la dicitura di acconto o caparra. La distinzione è sostanziale. Nel caso di acconto l’acquirente versa solo una anticipazione del prezzo. Qualora l’acquirente non dia seguito alla stipula del contratto definitivo, il venditore sarà tenuto a restituire l’acconto versato.

La caparra confirmatoria ha una prescrizione vincolante per le parti. Nel caso di inadempimento dell’acquirente, questi perderà il diritto alla restituzione della caparra che resterà nella disponibilità del venditore. Nel caso invece di inadempimento del venditore, l'acquirente ha il diritto ad un risarcimento pari al doppio della caparra.

La penale

Nel compromesso di compravendita può essere prevista una penale (art. 1382 c.c.) per il solo caso di ritardo nell'adempimento. Salvo il caso di ulteriore risarcimento del danno, la penale può essere prevista in misura forfetaria per ogni giorno di ritardo.

Quali dati servono per il compromesso di compravendita

Oltre ai dati delle parti, acquirente e venditore, bisogna indicare i dati catastali aggiornati dell'immobile oggetto di compravendita. L'immobile può essere censito al Catasto Terreni o Fabbricati. Inoltre, occorre precisare sempre il foglio catastale, la particella o mappale, il subalterno (nel caso dei fabbricati), la categoria catastale e la rendita. Questi dati possono essere recuperati semplicemente attraverso le visure catastali.

E' sufficiente disporre dei dati anagrafici del proprietario per estrarre la visura catastale per nominativo con tutte le informazioni relative allo stato attuale dell'immobile. Come abbiamo avuto modo di precisare in altri articoli, il Catasto non ha carattere probatorio. Non certifica la titolarità giuridica dell'immobile in capo al venditore. Per essere certi che l'immobile che si intende acquistare sia effettivamente di proprietà del venditore, è indispensabile eseguire una visura ipotecaria.

Fac simile del compromesso di compravendita

Abbiamo predisposto un modello in fac simile del contratto preliminare che racchiude i princípi guida, indispensabili nella redazione del compromesso di compravendita. Scarica gratuitamente il fac simile:

Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato

Tag: Agenti Immobiliari, Immobiliare, Moduli e Modelli in PDF

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Autore: Paolo Baita

Paolo Baita

Ha conseguito la laurea in Scienze Politiche e un Master in Gestione ed Amministrazione del patrimonio immobiliare degli enti ecclesiastici e religiosi. Dal 1996 svolge la libera professione nella gestione e messa a reddito di patrimoni immobiliari. Nel 1999 ha intrapreso l’attività nel settore delle informazioni immobiliari, collaborando con i principali istituti di credito e gli enti di riscossione. Segue con attenzione lo scenario attuale e le evoluzioni del mercato immobiliare.

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