Comprare casa all'asta: i 6 consigli di SmartFocus

Comprare casa all'asta è diventato sempre più comune, complice anche la crisi economica. In questo articolo condivideremo con voi 6 consigli utili per acquistare una casa attraverso un'asta immobiliare.

 Comprare casa all'asta Comprare casa all'asta

Cosa sono le aste immobiliari

Se si vuole comprare casa, e magari si hanno problemi di liquidità, risulta conveniente fare ricorso alle aste immobiliari. In generale, si tratta di uno strumento che permette la vendita forzata di un bene e vi sono tre differenti ragioni per cui ciò si verifica:

  1. il privato è gravato da debiti insoluti e, non essendo in grado di pagare uno o più creditori, corre il rischio che i suoi beni diventino oggetto di vendita forzata. I creditori hanno infatti il diritto di rivalersi sulle sue proprietà;
  2. l'azienda è in fallimento e vede alienati i propri beni affinché avvenga il soddisfacimento forzato dei creditori;
  3. l'ente pubblico decide di vendere un immobile e, per procedere, deve obbligatoriamente passare tramite l’asta, in quanto solo questa è in grado di garantire massima trasparenza.

Le aste immobiliari possono quindi distinguersi in due tipi: giudiziarie e di dismissione del patrimonio pubblico. Nella prima tipologia rientrano i primi due punti sopracitati, in quanto riguardano il processo esecutivo e fallimentare. È una particolare forma d’asta che comporta la vendita forzata di uno o più beni immobili di proprietà di una persona fisica o giuridica, detta esecutato. Quest'ultimo subisce l’espropriazione del bene a causa di debiti insoluti. Sono i creditori infatti a ricorrere all'asta immobiliare giudiziaria, in quanto desiderano ottenere liquidità con la quale soddisfare, in tutto o in parte, i propri crediti.

Le aste immobiliari dismissive rappresentano il sistema tramite il quale lo Stato o un ente pubblico offrono in vendita un bene immobile che non soddisfa più le esigenze alle quali era destinato. Il denaro ricavato dalla vendita viene poi investito in altri settori d’interesse pubblico.

Cosa sapere sulle aste immobiliari

Ecco alcune consigli utili per comprare casa all'asta. In caso di dubbi consigliamo di rivolgervi alla Cancelleria del Giudice delle Esecuzioni Immobiliari o al professionista delegato, ovvero affidarsi a un legale esperto.

1. Trovare la giusta occasione

Un immobile può essere messo all'asta una volta che viene emesso l'ordine di vendita dal giudice. Tale ordine viene poi riportato nell'avviso di vendita (o avviso d'asta), un documento pubblico  redatto dal cancelliere, dal notaio o dal professionista delegato e contenente gli estremi per l’individuazione dell’immobile oggetto della vendita, il suo prezzo base, le modalità di vendita, la data, l’ora e il luogo dell’asta, ecc... La vendita della casa all'asta deve essere obbligatoriamente pubblicizzata mediante:

  • un avviso inserito sul portale delle vendite pubbliche del Ministero della Giustizia;
  • la pubblicazione su siti internet di aste specializzati e autorizzati;
  • una o più pubblicazioni sui quotidiani cartacei più diffusi nella zona interessata, oppure, quando ritenuto opportuno, sui quotidiani di informazione nazionale.

Una volta che viene individuato l'immobile, sarà necessario verificare l'effettivo interesse a partecipare all'asta. Per questo esistono due documenti che sono l’avviso di vendita, del quale vi abbiamo già parlato, e la perizia di stima, che definisce lo stato e le condizioni del bene. Quest'ultimo documento costituisce parte integrante dell’ordinanza di vendita e contiene i dati descrittivi
dell’immobile, ovvero:

2. Valutare la convenienza dell'acquisto

Prima di comprare casa all'asta è bene studiare la convenienza dell'investimento. L'immobile può essere visionato in accordo con il custode giudiziario nominato dal giudice delle esecuzioni. È importante quindi sfruttare questa possibilità per rendersi conto di persona del suo stato e documentarsi attraverso le informazioni disponibili nella perizia di stima, controllando i vincoli e gli oneri a carico dell’acquirente. L'ideale sarebbe rivolgersi a un legale esperto per capire se dietro il prezzo di vendita ci sia effettivamente un affare.

4. Accertarsi di avere un budget sufficiente

Il prezzo base di vendita dell’immobile è stabilito da un perito nominato dal giudice allo scopo di stimare il valore del bene, con riferimento alle condizioni del mercato immobiliare locale. Nell'ordine di vendita è stabilito anche il rialzo minimo richiesto in sede di gara.

La riforma introdotta con il decreto legge n. 83/2015 convertito con modifiche in Legge n. 132/2015 ha stabilito che le aste immobiliari, indette dal 27 giugno 2015, si svolgano quasi esclusivamente con la procedura di vendita senza incanto. L'offerente presenta la propria offerta in busta chiusa e non sarà considerata efficace se inferiore di oltre 1/4 rispetto al prezzo base indicato nel bando di vendita.

Oltre all'effettivo prezzo di acquisto dell'immobile, si dovrà tenere conto anche di ulteriori spese. Ad esempio: costi di una eventuale ristrutturazione, imposte di registro, ipotecaria e catastale, Iva, eventuali onorari professionali per il trasferimento, ecc...

5. Munirsi della documentazione necessaria per presentare validamente l'offerta

Per presentare correttamente un'offerta all'asta ogni partecipante dovrà depositare, nel luogo e nei giorni indicati nell’avviso di vendita, l’indicazione del prezzo offerto in busta chiusa e senza segni di riconoscimento. Nella stessa busta si dovrà inserire anche la cauzione, tramite assegno circolare, fissata nell'avviso di vendita (generalmente il 10% del prezzo a base d’asta) e la fotocopia del proprio documento di identità e codice fiscale, nonché gli altri eventuali documenti richiesti nel bando.

6. Prestare attenzione alle modalità di pagamento

Coloro che decidono di comprare casa all'asta devono disporre velocemente della cifra per la quale è stato aggiudicato il bene. In alternativa è possibile accendere un mutuo, ma per questo è necessario organizzarsi per tempo in quanto potrebbero esserci delle difficoltà nell'istruire la pratica.

Scarica la guida del Consiglio Nazionale del Notariato con tutto quello che devi sapere prima di comprare casa all'asta

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Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato

Tag: Come Fare Per, Privati

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Riproduzione riservata ©

Autore: Paolo Baita

Paolo Baita

Ha conseguito la laurea in Scienze Politiche e un Master in Gestione ed Amministrazione del patrimonio immobiliare degli enti ecclesiastici e religiosi. Dal 1996 svolge la libera professione nella gestione e messa a reddito di patrimoni immobiliari. Nel 1999 ha intrapreso l’attività nel settore delle informazioni immobiliari, collaborando con i principali istituti di credito e gli enti di riscossione. Segue con attenzione lo scenario attuale e le evoluzioni del mercato immobiliare.

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