L'atto notarile di vendita a distanza: qual è il meccanismo?

Notai, Normative

Come procedere nei casi in cui non è possibile essere presenti alla stipula di un atto di compravendita? È possibile ricorrere ad un atto notarile di vendita a distanza. In questo articolo vi spieghiamo le varie opzioni e il meccanismo di funzionamento.

Meccanismo atto notarile di vendita a distanza

La stipula un atto di vendita a distanza senza la presenza di una o entrambe le parti è ormai una prassi molto diffusa, sopratutto inseguito ai nuovi sistemi digitali. Per comprendere il meccanismo degli atti notarili a distanza è necessario partire innanzitutto dalla differenza tra le tipologie di atto.

Le differenze tra atto pubblico e scrittura privata autenticata

L’atto pubblico e la scrittura privata autenticata si distinguono sostanzialmente per la diversa forma ed il diverso valore probatorio.

L’atto pubblico è redatto dal notaio e da lui letto e sottoscritto in presenza contemporanea delle parti. Dal punto di vista probatorio si tratta di una "prova legale, fino a querela di falso, della provenienza del documento dal pubblico ufficiale che lo ha formato, nonché delle dichiarazioni delle parti e degli altri fatti che il pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza o da lui compiuti" (art. 2700 Codice civile).

La scrittura privata autenticata può essere redatta dal notaio, ma anche da chiunque. In ogni caso, per acquistare valore giuridico deve essere autenticata da un notaio. Quest’ultimo verifica, infatti, l'autenticità delle firme e attesta l'identità delle parti che hanno sottoscritto l'atto in sua presenza. La scrittura privata autenticata fa prova, fino a querela di falso, della provenienza delle dichiarazioni e rende certa la data della sottoscrizione.

Atto pubblico e scrittura privata autenticata: quale scegliere per un atto notarile a distanza

Per la stipula di un atto pubblico, inoltre, devono essere presenti contemporaneamente tutte le parti davanti al notaio, requisito non richiesto per la scrittura privata autenticata.

L'atto pubblico non può essere redatto quindi se le parti non si presentano tutte insieme davanti al notaio. La scrittura privata può avvenire, invece, con più autentiche effettuate in momenti diversi o da notai diversi. Il perfezionamento di quest'atto notarile avviene solo con l’autentica dell’ultima sottoscrizione ed il notaio che procede all'ultima autentica effettua anche gli adempimenti presso l’Agenzia delle Entrate ed i Pubblici Registri Immobiliari.

Le scritture private autenticate rappresentano, quindi, un valido strumento per ovviare all'impossibilità di essere tutti presenti lo stesso giorno, ora e luogo davanti allo stesso notaio. Questa soluzione non è, tuttavia, sempre applicabile. Ci sono, infatti, alcuni casi in cui gli atti non possono essere redatti con la scrittura privata autenticata.

La legge richiede obbligatoriamente per talune tipologie di atti, come ad esempio la donazione, la forma dell’atto pubblico a pena di nullità. È possibile comunque porre rimedio a questa mancanza di contestualità attraverso l’uso delle procure, rilasciate prima dell’atto e allegate allo stesso, oppure attraverso un sistema di certificazione a distanza delle firme dei contraenti.

La procura per la stipula di un atto notarile di vendita a distanza

La procura è uno strumento al quale si può ricorrere in caso di impossibilità ad essere presenti alla stipula del contratto. Si tratta, infatti, di un negozio unilaterale con il quale un soggetto, il rappresentato, autorizza un altro soggetto, il rappresentante, ad agire in suo nome (Art. 1392 codice civile). Quest’ultimo esibendo la procura rende noto che sostituirà il rappresentato nelle contrattazioni.

Uno dei casi più frequenti in cui si ricorre alla procura è l’atto notarile di vendita immobiliare. Le motivazioni sono analoghe a quelle citate in precedenza: sopraggiunto impedimento per una delle parti a presenziare alla stipula, ad esempio per motivi di salute oppure se si vive in un paese straniero.

La procura per la vendita deve essere fatta con atto scritto (scrittura privata autenticata o atto pubblico), in caso contrario non può avere alcun effetto. Si tratta di una procura speciale che circoscrive il raggio d’azione del rappresentante, in quanto definisce i poteri specifici si vogliono affidare.

Il rappresentate dovrà agire per conto del rappresentato compiendo tutti gli atti necessari alla realizzazione della vendita o dell’acquisto di un immobile. Questo significa che una volta portato a termine l’affare specifico (o in caso di revoca) viene a meno l’efficacia della procura per il cui atto era stata redatta.

Atto notarile di vendita a distanza con la firma digitale dei contraenti

La procura non è l’unico sistema per stipulare un atto notarile a distanza, senza spostarsi dalla propria città.

Nel 2016 è stato elaborato un sistema sicuro per certificare a distanza le firme dei contraenti. “iStrumentum” è un software del Consiglio Nazionale del Notariato che consente al notaio di preparare, creare, verificare e costruire l’atto informatico e i suoi allegati.

L'atto notarile viene creato in cooperazione tra due notai che utilizzano il medesimo sistema per la raccolta delle firme digitali o grafometriche delle parti.

L’atto e i suoi eventuali allegati saranno contenuti in un documento informatico e su questo verrà apposta la firma digitale dei contraenti e del notaio.

Tag: Notai, Normative

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Autore: Paolo Baita

Paolo Baita

Ha conseguito la laurea in Scienze Politiche e un Master in Gestione ed Amministrazione del patrimonio immobiliare degli enti ecclesiastici e religiosi. Dal 1996 svolge la libera professione nella gestione e messa a reddito di patrimoni immobiliari. Nel 1999 ha intrapreso l’attività nel settore delle informazioni immobiliari, collaborando con i principali istituti di credito e gli enti di riscossione. Segue con attenzione lo scenario attuale e le evoluzioni del mercato immobiliare.

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