Agevolazioni fiscali per compravendite immobiliari: le novità

Quali sono le nuove agevolazioni fiscali previste dalla Legge di Stabilità 2016 per chi acquista o vende casa? Ecco, nel dettaglio, chi pagherà meno tasse nelle compravendite immobiliari.

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Documenti da richiedere e compilare, leggi che cambiano alla velocità della luce e tasse da pagare. Nelle compravendite immobiliari non è sempre tutto così semplice, sia per chi acquista che per chi vende casa. La buona notizia? Finalmente, il fisco sembra alleggerirsi con entrambi. Con la legge di Stabilità 2016, infatti, sono state promosse due importanti agevolazioni che abbassano di molto le tasse per chi cambia casa e non riesce a vendere quella vecchia o per chi acquista un’abitazione in cantiere. Ecco tutte le novità, con i documenti utili e i link per ottenerli online in pochi click!

Riduzione delle tasse per chi compra casa in cantiere

La prima novità è stata pensata per chi decide di acquistare casa in cantiere. In cosa consiste? Chi decide di acquistare un immobile da un cantiere ha la possibilità di recuperare il 50% dell’IVA che grava sulla vendita in 10 anni con la detrazione IRPEF. Il trattamento fiscale sugli acquisti immobiliari cambia molto quando l’unità acquistata è la prima casa.

Fino al 31 dicembre 2015, per usufruire di questo tipo di benefici era necessario che:

  • l’abitazione non appartenesse alle categorie catastali A/1, A/8, A/9;
  • chi compra stabilisse la residenza nel comune in cui si trova la casa entro 18 mesi;
  • non si possedesse, nemmeno in comunione con il coniuge, un’altra abitazione nello stesso comune;
  • non bisogna possedere in tutta Italia un’altra abitazione acquistata come prima casa.

Per il 2016, invece, rimangono uguali i primi due requisiti cambiando tuttavia il terzo e il quarto: adesso è possibile ottenere agevolazioni fiscali anche se si è proprietari di un’abitazione comprata con agevolazione fiscale, purché la si rivenda entro un anno. La stessa agevolazione si applica anche se l'immobile posseduto è nello stesso Comune in cui si trova l’abitazione nuova, soltanto però se è stata acquisita con agevolazioni.

Agevolazioni fiscali per chi acquista da privato o da una società non costruttrice

Per quanto riguarda le compravendite immobiliari che prevedono l'acquisto di una casa da un privato o da una società non costruttrice, ai fini della tassazione non si considera il costo pattuito bensì il valore catastale dell’immobile, normalmente molto più basso del prezzo reale.

Nel caso in cui si tratti di prima casa l’imposta di registro è il 2% del valore catastale, alla quale si aggiungono poi 100€ per imposta catastale e imposta ipotecaria: il versamento minimo è di 1.000€. Quando invece non si tratta di prima casa l’imposta di registro sale al 9% ed è calcolata su più del 10% di valore al catasto.

Per quanto riguarda l'acquisto da un costruttore, con riferimento alla prima casa l’IVA è al 4% a fronte del vecchio 10% applicabile alle seconde case non di lusso. All’IVA vanno poi aggiunte altre 600 euro a titolo di imposte di registro, ipotecarie e catastale.

L’acquisto dall’impresa viene tassato sul prezzo reale e non sul valore a catasto: su una casa da 200mila euro se si può usufruire dell’aliquota agevolata: l’IVA sarà cioè a 8.000 euro e non a 20mila. Metà dell’IVA (con la legge di Stabilità 2016) può essere recuperata sotto forma di detrazione IRPEF in 10 anni se l’abitazione appartiene alle classi energetiche A o B.

Come fare per conoscere il valore catastale di un immobile? Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale rivalutata per un moltiplicatore. Per calcolare il valore catastale di una casa o di un locale bisogna conoscere i coefficienti moltiplicatori, che variano a seconda della tipologia di immobile, e la rendita catastale, che si ottiene con una visura. È possibile scaricare online la visura di rendita catastale per IMU su Visure Italia.

Il calcolo della rendita catastale è utilizzato in diversi casi:

  • nella determinazione dell’asse ereditario nelle successioni legittime o testamentarie
  • ai fini del calcolo dell’imposta di successione
  • nelle donazioni
  • nella tassazione delle compravendite immobiliari.

Trattandosi di un valore fiscale, il valore catastale non corrisponde affatto al valore immobiliare, che invece si ottiene richiedendo una stima o quotazione immobiliare. Ottenere una stima immobiliare o una valutazione immobiliare online è semplicissimo e richiede pochissimi click.

Tornando alle agevolazioni fiscali per chi acquista casa da un privato, facendo un rapido confronto tra norme precedenti e nuove norme della Legge di Stabilità 2016 a Roma e Milano si evidenzia come a Roma, su una casa da 120 metri quadrati in categoria A/2, si pagavano 15.257 euro mentre ora 3.162. Mentre per una casa A/3 da 80 metri a Milano, con le nuove regole, si pagano in media 1.530 euro invece dei 7.180 euro precedenti. A questo si deve aggiungere uno sconto, previsto però già dalla precedente normativa: si possono detrarre le imposte versate per l’acquisto della vecchia casa al tempo dell’acquisto.

Documenti utili per chi acquista casa

Chi sta per comprare casa deve richiedere, compilare e consegnare diversi documenti che sono relativi alla persona o all'appartamento. I documenti personali che bisogna consegnare sono:

  • Carta d’Identità (fotocopia fronte retro)
  • Codice fiscale
  • Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio (se coniugato/a)
  • Certificato di Stato libero (se non coniugato/a)
  • Certificato di vedovanza (se vedovo/a)
  • Sentenza di divorzio (se divorziato/a).

Anche se i documenti per l'acquisto di una casa possono variare a seconda del caso specifico, ve ne sono alcuni che devono essere richiesti e consegnati indipendentemente dalle singole necessità e sono quelli che riguardano l’immobile oggetto di compravendita e che ne attestano validità e specifiche differiscono in base alla tipologia dell’immobile.

I documenti acquisto casa necessari sono:

  • Atto di provenienza: è il precedente atto di acquisto dell’immobile sottoscritto dal proprietario e dal vecchio venditore davanti al notaio e comunemente viene chiamato “rogito”.
  • Planimetria catastale: è la planimetria dell’unità immobiliare come attualmente depositata presso il Catasto. Su Visure Italia puoi ottenere una planimetria catastale online in pochi click.
  • Visura catastale: è il documento rilasciato dal Catasto e contiene tutti i dati del proprietario dell’immobile e dell’immobile stesso e sono di diverse tipologie. Dopo una consultazione con il notaio, puoi ottenere una visura catastale online per risparmiare tempo e file.
  • Certificazione energetica (APE): documento attestante la prestazione energetica ed eventualmente alcuni parametri energetici caratteristici dell’edificio.
  • Conto estintivo (nel caso ci sia un mutuo da estinguere).
  • Questi sono i documenti che di base sono necessari se stai acquistando casa. Sarà il notaio a stabilire quali documenti integrativi dovrai richiedere o fornire oltre a quelli sopra citati.

Inoltre, al termine di una compravendita immobiliare, occorre sempre procedere con l’aggiornamento della ditta catastale intestataria dell’immobile in modo da regolarizzarne l’intestazione. Questo aggiornamento va fatto con una semplice voltura catastale,

Se il trasferimento dei diritti reali avviene con un atto notarile, allora sarà il tuo notaio a richiedere la voltura catastale contestualmente alla registrazione dell’atto. In tutti gli altri casi, e qualora il notaio non avesse provveduto, puoi richiedere una voltura catastale online su Visure Italia per procedere all’aggiornamento in pochi click.

Agevolazioni fiscali e documenti utili per chi vende casa

In merito alla seconda agevolazione introdotta, quella che riguarda chi intende vendere la propria vecchia casa, essa rappresenta la possibilità di acquistare un immobile residenziale non di lusso con imposte ridotte anche se si mantiene, al massimo per un anno, il possesso di un’abitazione acquisita in precedenza.

I documenti che bisogna fornire per vendere la propria casa o il locale commerciale sono spesso uguali a quelli dell'acquisto, con qualche piccola aggiunta. Eccoli tutti:

  • Atto di provenienza: detto anche “rogito”, è il precedente atto di acquisto dell’immobile sottoscritto da te e dal vecchio proprietario alla presenza di un notaio
  • Atto di successione: necessario se si tratta di un immobile ereditato.
  • Planimetria catastale
  • Visura catastale
  • Concessione edilizia ed eventuali condoni o sanatorie
  • Certificazione energetica (APE): documento attestante la prestazione energetica ed eventualmente alcuni parametri energetici caratteristici dell’edificio.
  • Certificato di agibilità: rilasciato dal comune per garantire che l’edificio sia agibile
  • Capitolato dei lavori: è un elenco di tutte le opere eseguite a da eseguire nell’immobile in compravendita e delle parti comuni. Contiene anche le specifiche dei materiali che devono essere utilizzati per i futuri lavori.
  • Garanzia fideiussoria: rilasciata da una banca a garanzia di tutti gli acconti versati dal costruttore dell’impresa che realizza gli immobili, a tutela dall’eventuale fallimento dell’impresa stessa.

In caso l'immobile sia già occupato da inquilini in affitto, sarà necessario fornire anche il contratto di locazione. Se il locale oggetto di compravendita immobiliare è un appartamento sito in un condominio, bisognerà fornire all’acquirente anche il regolamento condominiale e il certificato della situazione del pagamento del condominio.

Leggi anche -> TARI, IMU e TASI 2016: quali sono le novità?

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