Accatastamento di impianti fotovoltaici: un po’ di chiarezza

Dopo la realizzazione di un impianto fotovoltaico bisogna provvedere all’accatastamento? La normativa di riferimento è rappresentata dalla legge n. 220 del 11 dicembre 2012. Sia il singolo condomino sia il condominio hanno il diritto di installare un impianto per la produzione di energia. La Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 27/E del 13 giugno 2016 ha dettato le linee guida in materia di accatastamento di impianti fotovoltaici. Un approfondimento utile per gli Amministratori di Condominio.

Gli impianti fotovoltaici sono beni immobiliari. È quanto confermato dal MEF, Ministero Economia e Finanze con la circolare 36/E del 19 dicembre 2013. Che si tratti di installazioni ubicate al suolo o sul lastrico solare del fabbricato, non sono infatti facilmente amovibili e non hanno una pubblica utilità. Anche nel caso di un impianto fotovoltaico condominiale, l’utilità delle produzione di energia è limitata ai singoli condomini. Il trattamento fiscale di questa tipologia di beni immobiliari è relazionato con la potenza nominale complessiva espressa dall’impianto. La recente circolare della Agenzia delle Entrate ha chiarito, finalmente, questo aspetto.

Quando un impianto fotovoltaico deve essere accatastato?

Gli impianti fotovoltaici, installati nei beni comuni del condominio o nelle pertinenze di proprietà del singolo condominio, sono soggetti o meno all’accatastamento come i beni immobili? La Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 27/E del 13 giugno 2016 ha risposto proprio a questo quesito. La Legge di Stabilità 2016, art. 1 comma 2, prevede che gli intestatari catastali di beni censiti nelle categorie speciali D e E possano presentare atti di aggiornamento della rendita catastale. La finalità dell’aggiornamento catastale è data dalla possibilità di escludere, ai fini della determinazione della rendita “macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo“.

In precedenza, con la circolare n. 2/E del 1 febbraio 2016, la Agenzia aveva chiarito che tra gli impianti da escludere dal calcolo della rendita rientravano i pannelli fotovoltaici “… ad eccezione di quelli integrati nella struttura e costituenti copertura o pareti di costruzioni“. La possibilità, quindi, di richiedere una nuova determinazione della rendita è riferita agli immobili già censiti in Catasto ma nelle due specifiche categoria catastali D e E.

La Agenzia delle Entrate è intervenuta anche in merito all’accatastamento di nuove realizzazioni. Ogni bene immobiliare ” … costituito dall’area, dal lastrico solare o dal tetto su cui si erge l’impianto produttivo di energia è dichiarato in Catasto come unità immobiliare indipendente quando ordinariamente si riscontra per lo stesso autonomia funzionale e reddituale“. La Legge di Stabilità (art. 1, comma 21) ha precisato le linee guida da adottare in riferimento all’accatastamento degli impianti di produzione energia. Tra le componenti da adottare oggetto di stima per la attribuzione della rendita catastale vi sono:

• il suolo
• il lastrico solare o il solaio di copertura
• i locali tecnici
• recinzioni, platee di fondazione, viabilità.

Accatastamento di un impianto fotovoltaico nel condominio

Gli impianti realizzati su fabbricati o aree di pertinenza, comuni o di proprietà esclusiva, nei fabbricati non sono soggetti all’accatastamento. Per questa tipologia di impianti la Agenzia ha precisato, infatti, che “… non sussiste l’obbligo di accatastamento come unità immobiliari autonome, in quanto possono assimilarsi agli impianti di pertinenza degli immobili“. In conclusione, per quali tipologie di impianti è previsto l’obbligo di accatastamento?

Lo chiarisce la Legge di Stabilità 2016 all’art. 1, comma 21. Se gli impianti sono installati in pertinenze di unità immobiliari accatastati nelle categorie speciali D o E vige l’obbligo di accatastamento solo nel caso in cui “…  le componenti immobiliari rilevanti ai fini della stima catastale di tale impianto ne incrementano il valore capitale di una percentuale pari al 15%“.

Impianto fotovoltaico condominiale: la disciplina normativa

La legge n. 220 del 11 dicembre 2012 sancisce il diritto di un condominio di poter installare un impianto fotovoltaico per uso domestico. L’installazione può essere realizzata non solo sul lastrico solare o su una pertinenza di sua proprietà ma anche su una superficie comune. Naturalmente, il condominio non può alterare la destinazione del bene comune né privare gli altri condomini dall’utilizzo. Anche la Corte di Cassazione (sentenza n. 28628 del 29 novembre 2017) si è espressa in materia. Il condomino che intenda realizzare un impianto sul lastrico solare condominiale, deve fornire al condominio gli elementi indispensabile per valutare la conformità dell’opera.

Il condominio può deliberare di installare un impianto fotovoltaico a servizio di tutti i condomini. La stessa legge n. 220/2012, art. 5, prevede espressamente questa possibilità. Per l’approvazione non sono richieste maggioranze qualificate. È sufficiente, infatti, il voto del 50% dei presenti all’assemblea condominiale, purché siano rappresentativi della metà delle quote millesimali. I condomini contrari o non intervenuti all’assemblea non saranno tenuti alla partecipazione delle spese ma non potranno godere dei relativi benefici.